【三亚市】《城市规划管理技术规定 建筑分册》 (试行稿)(2014年)

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三亚市城市规划管理技术规定 建筑分册(试行稿)

 

(2014版)

 

三亚市规划局 印制

 

第一章  总则

 

第一条   为推进三亚市建筑工程规划管理工作的规范化和标准化建设,根据《中华人民共和国城乡规划法》和《海南省城乡规划条例》等有关法律法规以及相关行业技术规范和《三亚市城市总体规划》要求,结合本市实际,制定本规定。

 

第二条   本规定适用于三亚市国有建设用地上详细规划编制、建筑工程设计及规划管理工作。集体建设用地上的建设项目可参照本规定执行。私宅建设另依据三亚市相关规定执行。

 

第三条   各类新、改、扩建建设项目应按控制性详细规划要求开展修建性详细规划编制和建筑工程设计,并符合本规定。

第二章  建筑间距

 

第四条   建筑间距应严格按照日照和消防规范退足距离,满足采光、通风、防灾、管线埋设、视觉卫生、交通需求、空间环境等相关规范要求。并依据第五、六、七条择宽确定。

 

第五条   三亚市居住建筑的日照间距按第IV气候区中等城市日照标准执行,即受遮挡的居住建筑应保证至少有一个居住空间在冬至日的有效日照时间不得低于1小时。

 

第六条   统一编制修建性详细规划和建筑工程设计的用地(独立用地或相邻用地)的建筑间距。

(一)两幢建筑之间,以南面(或东面)建筑的高度作为计算建筑间距的建筑高度,当有较高建筑位于北面(或西面)时,以两幢建筑的平均高度作为计算建筑间距的建筑高度。

(二)民用居住建筑的建筑间距按照表1计算,旧城改造居住建筑的建筑间距可酌情降低。

 

表1:(单位:米)

表1.jpg

注:1、建筑短边长度计算方法:

① 指短边累加的总长度;

② 同属一个用地单位且在同一建设用地范围内或统一编制规划相邻地块的建筑工程,其建筑短边长度按短边与邻近建筑重合(投影)部分计算;

③分属不同用地单位的两块相邻的建设用地范围内的建筑工程,其建筑短边长度按短边与用地红线重合(投影)部分计算。

2、H为计算建筑间距的建筑高度。

3、建筑高度超过80米以上的部分不再增加计算建筑间距。

 

(三)居住建筑与民用非居住建筑相邻,且位于北侧时,建筑间距按表1计算;民用非居住建筑的建筑间距原则上不少于表1计算值的0.6倍;但医疗、教育等对日照有更高要求的建筑,应符合日照规范要求,如其位于相邻建筑的北面(或西面),则建筑间距不应少于表1计算值的1.1倍。

(四)非民用建筑之间的建筑间距,应符合相关专业要求。民用建筑与非民用建筑之间的建筑间距,按本条规定和有关专业要求择宽确定。

 

第七条  不同地块的建筑间距各自负责退让,以自身建筑高度计算建筑间距,且建筑间距不少于表1计算值的0.5倍。

第三章  建筑退让

 

第八条  建(构)筑物退让区域性铁路最外侧钢轨的距离不小于50米,退让铁路专用线最外侧钢轨不小于15米。可能危及铁路运输安全的建(构)筑物与轨道的距离还须由其主管部门审定。

 

第九条  建筑退让公路道路红线(红线不明确的可按实际道路边缘线)距离。

(一)高速公路不小于50米,国道不小于20米,省道不小于15米,县道不小于10米,乡道不小于5米。位于城镇规划建成区内的公路路段按城市道路退让规定执行。

(二)公路弯道及交叉口安全视距按有关规定控制。

 

第十条  建筑退让城市道路红线距离应符合已经批准的控制性详细规划,并参照表2计算。涉及本条(一)和(二)款的道路的建筑退让距离应与之择宽确定。

 

表2

表2.jpg

注:H可以依据高度分段计算退距;计算结果以米为单位,按四舍五入取整。

 

(一)退让凤凰路、迎宾路、金鸡岭路(河东路至学院路段)、榆亚路、三亚湾路(除阳光海岸段外)、解放路、胜利路的道路红线距离不小于10米;退让上述道路渠化路段道路红线距离不小于10米。

(二)退让高速公路出入口路段道路红线距离不小于30米。

 

第十一条   建筑退让城市道路平面交叉口距离按表3执行。

 

表3

表3.jpg

注:不等宽道路相交时,按较宽道路计算退距。D为建筑退道路红线距离。按中心线退让的城市道路平面交叉口,应先换算成退道路红线距离D,再计算平面交叉口退让距离。

 

第十二条  剧院、游乐场、体育场(馆)、展览馆、会展中心、大型商场、大型集贸市场、大型旅馆、大型医院、中小学校等项目用地出入口退让道路红线距离不小于10米。

 

第十三条  建筑退让城市绿线的距离。

(一)退让主干道绿化景观带不小于5米。退让市、区级公园或宽度大于10米的绿化通廊的距离按表4执行。

(二)退让其他城市绿线应符合控制性详细规划和《城市绿线管理办法》有关要求。

 

表4

表4.jpg

 

第十四条   建筑退让城市蓝线的距离。

(一)应符合控制性详细规划和《城市蓝线管理办法》有关要求。

(二)除码头、港湾及配套设施外,原则上建筑后退最高潮位线应符合以下要求:三亚湾沙滩岸线、海坡、大东海、小东海、鹿回头不小于80米;亚龙湾及其它尚未开发的海滨除特殊地段外不小于100米,条件允许的海滨建设用地应退最高潮位线150-200米。

(三)河边的建设项目,建筑后退防洪治导线距离原则上不宜小于30米。

(四)滨河、滨海建筑后退区域应以绿化为主,并设置慢行设施,保障滨水空间的公共性和开放性。

 

第十五条   建筑退让规划黄线的距离应符合有关行业规范要求,建(构)筑物工程管线之间的最小净距按表5执行。

表5

表5.jpg

 

第十六条   建筑退让紫线的距离应符合《城市紫线管理办法》、专项规划及文物保护相关法规的要求。

 

第十七条   建筑退让规划用地红线的距离按表6执行,与第七条择宽确定。毗邻上述城市道路红线、绿线、蓝线、黄线和紫线等“五线”的建筑退让距离,分别与第八至第十六条择宽确定。

 

表6

表6.jpg

注:宗地界线位于规划用地红线范围内时,以宗地界线作为退让起算线。

 

第十八条  地下建(构)筑物的退让距离。

(一)退让城市绿线和支路道路红线不小于1米,且不应超过用地红线。

(二)地下建筑空间建设应考虑相邻地块建筑工程的安全问题。相邻地块地下空间连通利用的,应将利用方案单独报批。

 

第十九条  建筑退让与建筑间距条款同时控制时,应优先满足建筑退让要求。

第四章  建筑高度

 

第二十条  机场、气象台、电台、军事、国家安全以及无线电讯设施及其通道(含微波通讯)等有净空要求的设施,周边的建设项目按净空限制要求执行。

 

第二十一条    金鸡岭、狗岭、鹿回头三个制高点形成的三角形视平面以及市域内山体周边区域为重点控制区域,建筑高度应与背景山体保持自然协调,见山、透绿。设计方案应增加建筑高度和天际线分析论证内容。

 

第二十二条   文物古迹和历史文化地区周边的建设项目,建筑高度应符合保护规划、规定和城市设计的要求。

 

第二十三条   在规划和现状风景区(点)周边30米范围内,详细规划未明确的,建筑高度不宜大于10米。

 

第二十四条   建筑高度应按经批准的详细规划执行,涉及修改的,按相关法定程序办理。

第五章  基地出入口与停车位

 

第二十五条    基地出入口的设置应符合控制性详细规划对开口朝向和位置的要求,并符合本条(一)至(八)款规定。

(一)距离城市主干道交叉口的距离(从道路红线交叉点起算)不小于70米。距离城市次干道交叉口的距离(从道路红线交叉点起算)不宜小于60米。

(二)距离桥梁的引道、隧道坡道的起止线不小于30米。

(三)距人行横道线(包括引道、引桥、地下通道出入口等)最外侧边缘不小于5米。距公共交通站台边缘不宜小于20米。

(四)距城市道路互通式立体交叉口的距离:应根据匝道与干道的速度保证在变速车道和过渡段长度区间内不设置基地出入口,具体变速车道和过渡段长度按照《城市道路设计规范》执行。

(五)出入口应优先设置在级别较低的道路上。

(六)大型文化娱乐、商业、体育、交通等人员密集的建筑基地内应至少有2个以上不同方位的出入口。

(七)学校、幼儿园大门不应开向城市主要交通干道,且对外交通应有便利安全的人行系统。基地入口和城市道路之间原则上应有10米以上的缓冲距离,以便于临时停车及人员集散。

(八)基地出入口应按《无障碍设计规范》有关要求设置无障碍通道和设施,并与城市道路无障碍设施相连接。

 

第二十六条   停车位配套要求。

(一)建设项目静态交通设施(包括室外停车场和室内停车库)设计和建设应满足交通、消防、安全等有关技术规范要求,配建停车位应在满足控制性详细规划要求基础上,按表7的规定配置。旅馆类建筑工程还须按新区1.5个/百客房、旧区0.75个/百客房标准配套大巴车位。

(二)公共建筑改、扩建涉及建筑面积增加,且整体建筑面积大于或等于2000平方米的,应按表7规定增建停车位。

 

表7

表7.jpg

注:1、单位X/100㎡中的100㎡是指建筑面积。

2、计算结果按四舍五入取整。

3、旧区的标准车位数(小型汽车)可适度减少,非机动车位与新区一致。

4、停车泊位应和主体建筑同步建设,项目分期建设时应分期计算建筑停车泊位,与当期主体建筑同步建设。

5、土地出让阶段,应在出让条件中明确配建停车泊位的数量和标准;建筑报建阶段,按相应停车配套标准审核报建方案中的停车内容;竣工验收阶段,按审批标准验收。

 

(三)设计停车位换算按表8计算。

 

表8

表8.jpg

 

(四)每100个车位中最少设置1个无障碍车位。

(五)建设项目地面停车位(不含立体停车设施)数量不超过总量的30%,因场地条件或工程技术手段等因素无法满足上述要求的,地面停车位比例可适当上调。

第六章  公共设施配建

 

第二十七条  居住区公共服务设施配套要求。

(一)居住区的公共服务设施应包括:教育设施、医疗卫生设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施、行政管理与社区服务设施、市政公用设施。

(二)居住区公共服务设施配建标准应符合控制性详细规划和《城市居住区规划设计规范》的要求。

(三)居住区规模分级按表9执行。当居住人口规模介于组团与小区之间,或小区与居住区之间时,公共服务设施类型符合低一级配建要求,设施规模按实际人数计算。

 

表9

表9.jpg

 

(四)城市居住区内的物业服务用房应设置于地面以上,按项目总建筑面积的2‰配置,但最低不少于50平方米,最高不超过500平方米。其它要求按《海南经济特区物业管理条例》有关规定执行。

(五)居住区的公共服务设施配建标准须与居住人口规模匹配,并与主体建筑同步规划、同步建设、同步投入使用。

 

第二十八条  旅馆项目(规划B类用地)客房以外的公共服务用房、辅助用房以及其他用房(扣除地下停车场)的建筑面积占总建筑面积(扣除地下停车场)的比例不应小于15%。

 

第二十九条  酒店式公寓(规划R类用地)除按居住区配建相应的公共服务设施外,还须配建酒店所需的公共服务用房和辅助用房,其计容建筑面积不小于项目总计容建筑面积的3%。

第七章  建筑景观与风貌

 

第三十条  建筑设计总体要求。

(一)符合城市设计导则和《三亚市城乡风貌规划》等城乡空间环境规划的要求。

(二)注重景观廊道和公共空间设计,凸显“山、海、河、田” 等自然资源,彰显地域自然景观和历史文化特色,营造热带滨海风景旅游城市风貌。

(三)崇尚自然、依山就势,注重与自然地形地貌的有机融合,保护植被、水系、山体等自然环境。

 

第三十一条  建筑布局与面宽要求。

(一)沿山边、海边、河边的建设项目应预留视线通廊。建筑布局应有利于向公共空间开敞,有利于“见蓝见绿”。

(二)山边建筑最大连续面宽(含裙房)投影不宜大于60米。

(三)城市主要道路(主干道、次干道)和主要河道(三亚河、宁远河、藤桥河)两侧200米范围内的建筑高度小于50米部分,最大连续面宽投影不宜大于80米,建筑高度超过50米部分,最大连续面宽的投影不宜大于60米。

 

第三十二条  建筑形态与色彩要求。

(一)建筑设计应充分考虑区域整体空间效果和景观形态,以有利于营造高低起伏的城市空间轮廓。

(二)建筑色彩应体现三亚热带滨海风景旅游城市的特色,以营造明快、清爽的色彩视觉感受。

 

第三十三条  建筑细部构件要求。

(一)第五立面

1、建筑高度在24米以下的建筑宜采用坡屋顶形式。建筑高度在24米及以上的建筑,第五立面设计宜多种形式搭配,形成富有变化的屋顶风貌。

2、位于景区、山体、水体周围建筑的第五立面,应与周边景观融合,宜采用具有地域特色的坡屋顶。

(二)沿街立面。

1、沿街建筑立面设计应符合详细规划或城市设计确定的原则,结合城市夜景景观进行夜景照明设计。

2、沿街建筑在符合有关退让规定的前提下,应形成整洁有序的城市界面和富于变化的街道空间景观。

3、临街商业建筑宜采用骑楼形式,且骑楼的通道净宽不小于3.0米。

4、沿街建筑立面上设置有烟囱、空调室外机等设备时,应对其进行隐蔽或美化处理。

5、10米以上的建筑外墙饰面材料不应采用面砖装饰。

6、建筑设计时应同步考虑广告位的设置位置。

(三)鼓励不同形式的垂直绿化和屋顶绿化。

 

第三十四条  城区、镇区临街面的建设项目不宜修建封闭式围墙,围墙宜采用绿篱、花坛、栅栏等通透形式。

 

第三十五条  项目用地内独立设置的配电站(室)、泵房应根据消防、噪音、间距等规定进行布置,外部形象应与周围景观环境相协调,进出线路应埋入地下。

 

第三十六条  城市雕塑和建筑小品应内容健康、造型优美,设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。

 

第三十七条  地面停车宜采取生态停车设计。

第八章  附则

 

第三十八条  建设项目除满足本规定外,还应符合相关法规和技术规范要求。

 

第三十九条  本规定试行过程中,与控制性详细规划要求不一致的,由市城乡规划主管部门负责协调。确因特殊情况突破本规定要求的,应按程序报审。

 

第四十条  本规定由三亚市城乡规划行政主管部门负责解释。

 

第四十一条  本规定自印发之日起试行,此前已经市政府批准的建设工程仍按原审批的内容执行。

附录  术语

 

(一)道路规划红线:是指城市道路用地规划控制线。

 

(二)绿地规划绿线:是指城市各级绿地用地规划控制线。

 

(三)水体规划蓝线:是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

 

(四)基础设施规划黄线:是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

 

(五)规划用地红线:是指根据城市规划确定的各类建筑工程项目所在建设用地的边界线。

 

(六)建筑容积率:是指项目用地范围内的计入容积率建筑面积总和与规划用地红线面积的比值。

 

(七)建筑密度:是指建设用地内,各类建筑基底占地面积(含底层架空层面积)的总和与建设用地面积的比率(%)。

 

(八)绿地率:是指建设用地内,各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率。

 

(九)低层居住建筑:是指层数为1层至3层的住宅建筑。

 

(十)多层居住建筑:是指层数为4层至6层的住宅建筑。

 

(十一)中高层居住建筑:是指层数为7层至9层的住宅建筑。

 

(十二)高层居住建筑:是指层数高于或者等于10层的住宅建筑。

 

(十三)城市主干道:道路红线宽度大于等于40米的城市道路。

 

(十四)城市次干道:道路红线宽度大于等于30米且小于40米的城市道路。

 

(十五)城市支路:道路红线宽度大于等于15米且小于30米的城市道路。

 

(十六)裙房:是指与高层建筑相连的,建筑高度不超过24米的附属建筑。

 

(十七)点式建筑:是指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度小于30米的各类建筑。点式建筑两侧有遮挡阳光的建筑,且点式居住建筑与相邻两建筑之间距小于点式建筑本身长度的0.5倍时,视同条式居住建筑。

 

(十八)条式建筑:是指与生活居住建筑正面相邻的建筑面长度大于30米(含30米)的各类建筑。

 

(十九)骑楼:指临城市道路的建筑,将下层临道路部分作成柱廊式人行通道,楼层部分跨建在人行通道上的建筑形式,骑楼建筑一般为三层以下。

 

(二十)山边:指建设活动会对山体本身或景观造成影响的区域。

 

(二十一)河边:指建设活动会对河流水系本身或景观造成影响的区域。

 

(二十二)海边:指建设活动会对海岸线本身或景观造成影响的区域。

 

(二十三)大型商场:指营业面积在2万平方米以上的各类商场

 

(二十四)大型集贸市场:指建筑面积在2000平方米以上的各类集贸市场。

 

(二十五)大型旅馆:指客房在400间(套)以上的各类旅馆。

 

(二十六)大型医院:指住院床位总数500张以上的医院。

 

(二十七)高速公路出入口路段:指从高速公路出入口至城市道路第一个交叉口的城市道路路段。

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