01 无效成本的定义
房地产项目实施过程中产生对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本；
02 相关问题
写字楼办公区风管、水管、设备施工至末端，因招商后小业主装修原因，重新定位、拆改、安装；
03 案例
①项目概括：
总建筑面积359,049.00平方，其中住宅楼均为60层，建筑面积合计88,264.00平方米，写字楼为68层，建筑面积合计为162,292.00平方米；商业购物中心为4层，建筑面积为38,749.00平方米；地下室为3层，建筑面积为69,744.00平方米。
②合同概括：
③问题描述：
合同界面“空调水系统，包括从办公区域户内风机盘管的冷冻水、冷凝水管道、阀门、电动二通阀、保温等；空调风系统，包括办公区域户内风管、风阀、风机盘管、回风箱、风口、保温等；空调控制系统，包括办公区域户内风机盘管温控器至风机盘管及电动二通阀之间的温控器、控制线缆、线管等”
写字楼办公区域冷冻水、冷凝水管道、阀门、户内风管、风阀、风机盘管、回风箱及控制系统施工到区域末端，但因后期招商，小业主办公区域装修风格、办公区域人员密度影响等影响，导致配合小业主装修，涉及风管、水管大量拆改、重新定位、重新安装及材料浪费；
④无效成本：约百万元；
04 无效成本分析
1、定位及招商阶段，定位及招商方面问题，写字楼办公区与公共区域交楼标准，精装修交楼还是毛坯交楼，小开间格局还是大开间格局，招商阶段，没有要求及引导，小业主入住后装修布置，须结合整体机电平面布置，或是可增加送风段管长度避免拆改等措施；
2、设计阶段，图纸设计方面问题，没有结合后期装修布置要求同步设计水管及风管，空调主管和空调支管图纸设计均集中在办公区域中间，导致后期主干管管道及设备大量拆改；
3、招标阶段，合同归属方面问题，招标阶段界面讨论没有结合后期运营、招商需求，导致合同界面包含冷冻水、冷凝水管道、阀门、电动二通阀、风管、风阀、风机盘管、回风箱、风口、保温等末端管线设备，后期管道及设备大量拆改；
4、施工阶段，施工拆改过程中，大量风管、水管等管线拆除，没有系统的管理，导致损坏较多且损耗量较大，回风箱、风机盘管等设备拆除，虽然过程中施工单位办理移交，但是实际项目竣工后，大量设备材料都无法找到；
05 解决思路
1、定位及招商阶段，写字楼办公区及公共区域交楼标准，精装修交楼还是毛坯交楼，小开间格局还是大开间格局，定位应与设计相结合；招商阶段，小业主入住后装修风格，须结合整体机电平面布置，招商应与设计相结合，定位、招商、设计应前置，紧密配合；
2、设计阶段，空调水系统，办公区域户内风机盘管的冷冻水、冷凝水管道；空调风系统，办公区域户内风管、风阀、风机盘管等；图纸设计主管（风管及水管）应靠近核心筒布置，避免管道集中在办公区域中间位置，导致后期办公区域内因装修拆改主干管；
3、招标阶段，合同归属方面，建议公共区域施工到末端，办公区域留阀门至户内50cm，具体为：公共区域内空调系统的全部安装及调试工作，公共区域外的空调系统水管预留至户内50CM，并加装截止阀，风管预留至办公区域各房间内支管调节阀，走廊与办公区域墙间的风压平衡管除房间内风口外其他全部完成；
4、施工阶段，可预见性的后期拆改工程，要加强现场管理，涉及后期拆改，需保护性拆除，且拆改工程量需施工单位、监理单位、咨询单位、项目部四方签字确认；涉及拆除后的管道、设备需移交公司资产管理部，后期项目重复利用，避免施工单位移交项目后，项目结束，材料丢失；
06 风险管理的应对措施