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物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

1、抵押人：可以是债务人，也可以是第三人。

工程造价管理实践报告2、抵押的特*：不转移对财产的占有。

3、在建工程抵押：抵押权自登记时设立。

4、浮动抵押中抵押财产的确定时间：

（1）债务履行期届满，债权未实现；

（2）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（3）当事人约定的实现抵押权的情形；

（4）严重影响债权实现的其他情形。

5、抵押权对第三人的效力

（１）先出租后抵押：租赁权优先实现（买卖不破租赁）；

（２）先抵押后出租：抵押权优先实现

6、抵押权的放弃与顺位的变更

7、抵押权的实现与其他债权人的撤销权

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

注意：只能由法院拍卖和变卖。

撤销权：协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

１、质押与抵押的区别：质押转移占有，抵押不转移占有；

２、质权人的权利和义务

义务：不得擅自使用，处分质押财产；不得擅自转质

出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

注意：质权人行使质权不需经过法院。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

１、留置财产：只能是动产。

２、留置动产的条件：与债权属于同一法律关系。例外：企业之间留置。

３、留置权人的权利：收取孳息。

４、权利冲突规则：同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿

留置期：不能少于两个月（鲜活易腐的动产除外）

实现：折价、拍卖或变卖

注意：拍卖或变卖不需要经过法院。

（四）物权的设立、变更、转让和消灭

１、不动产物权的设立、变更、转让和消灭

（１）登记生效（例外：国家所有权可不登记）

（２）登记与合同效力的关系：不登记不转移物权，但不影响合同的效力；

拒绝登记要承担违约责任

预告登记的效力：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记失效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记。

例：根据《物权法》规定，一般情况不动产物权的转让，自（转移登记）起发生效力。

例外：船舶、航空器、机动车未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）三种特殊交付：简易交付：转让前已经依法占有。

指示交付：第三人占有。

占有改定：出让人继续占有。

1、建设用地使用权的设立

（１）设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

（２）设立方式：出让；划拨。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

例：国家建设用地使用权是用益物权，可以采取（出让、划拨）方式设立。（09*）

2、建设用地使用权人的权利和义务

注意：可以单独适用，也可合并适用。

（一）掌握施工许可制度

1、申请施工许可证的主体：建设单位

施工许可证的颁发部门：县级以上建设行政主管部门

例：建筑施工企业确定后，在建筑工程开工前，建设单位应当按照国家规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取（施工许可证）。（09*）

2、申请施工许可证的条件

（1）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（注意建设用地规划许可证与建设工程规划许可证的区别）

（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（4）已经确定建筑施工企业；

（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（施工图设计文件已经按规定进行了审查）

（6）有保证工程质量和安全的具体措施；（哦按照规定应该委托监理的工程已委托监理）

（7）建设资金已经落实；（建设工期不足一年的，落实工程合同价的50%，超过一年的为30%）

（8）法律、行政法规规定的其他条件。（如公安机关的消防审核）

3、未取得建筑工程许可证擅自开工的后果

责令改正；不符合开工条件的，停工，可以予以处罚；符合开工条件的，不需要停工和处罚。

4、不需要申请施工许可证的工程类型（六类）

（2）作为文物保护的工程

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期：延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

（2）重新核验施工许可证条件：

在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

（3）重新办理开工报告的条件：

（二）企业资质等级许可制度

1、建设工程企业的必备条件

建设工程企业的经济组织包括：施工单位、勘察、设计单位和工程监理单位[

注意：建设单位不属于建设工程企业

资质条件：（1）注册资本；（2）专业技术人员；（3）技术装备；

（4）已完成的建筑工程的业绩。

2、建设工程企业的资质管理

先工商登记注册后资质申请。

（1）建筑业企业资质管理

建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。

（2）工程勘察设计资质管理

工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。

（3）工程监理企业资质管理

工程监理企业资质分为综合资质、专业资质和事务所资质。

（三）专业人员执业资格制度

1、注意执业资格与执业的分离

2、建筑工程的执业人员：注册建筑师、注册结构工程师、注册监理工程师、注册工程造价师、注册建造师等（注意无“注册资产评估师”！）。

1、发包方式：招标发包和直接发包。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。

2、禁止肢解工程发包的有关规定：

提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。

不符合规定的范围和标准的小规模的建筑材料、建筑构配件和设备的采购有三种形式：由建设单位负责采购；由承包商负责采购；由双方约定的供应商供应。

（1）承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

1）建设工程施工合同具有下列情形之一的，认定无效：

承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

2）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的处理：

建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的spm_平安金融中心项目_施工管理阶段_底板方案15平安金融中心底板土方开挖安全专项施工方案_20110830，按照以下情形分别处理：

修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；

修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。

因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。

大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。

两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。

禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

jtg 1002—2022标准下载承包人转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以收缴当事人已经取得的非法所得（扣除成本后的获利部分）。