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天津万科水晶城可行性研究报告旨在全面评估该项目的经济、社会及环境效益，为投资决策提供科学依据。以下是*该报告的简要介绍：

天津万科水晶城位于天津市核心区域，依托优越的地理位置和便捷的交通网络，拟打造集高端住宅、商业综合体、办公空间及休闲娱乐设施于一体的综合性城市地标项目。本报告从市场需求分析、项目定位与规划、经济效益评估以及风险控制等方面进行了深入研究。

一、市场需求分析随着天津市经济持续增长及人口结构优化，高品质居住及商业需求日益旺盛。万科水晶城精准*接中高端客户群体，满足其*优质生活空间的追求。同时，项目周边配套设施完善室外电梯安装技术交底，教育、医疗等资源丰富，进一步提升了项目的吸引力。

二、项目定位与规划万科水晶城总建筑面积约50万平方米，涵盖精品住宅、购物中心、甲级写字楼及五星级酒店等多种业态。设计上采用现代简约风格，注重绿色生态理念，力求实现人与自然和谐共生。通过智能化管理系统，提升居民及商户的生活体验和服务效率。

三、经济效益评估根据初步测算，项目总投资约为80亿元人民币，预计开发周期为5年。建成后，年均营业额可达20亿元，带动就业人数超过1万人。此外，项目将显著增加地方税收收入，促进区域经济发展。

土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是

风险控制：土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项、拆迁等工作进度相结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。

4.     政策性风险评估

（1）   项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在30万平米左右，是由政府组织实施的项目，该项目上马一定会*梅江居住区造成很*的压力，政府出于地方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较*的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

二.项目合作方式及风险评估

土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业务，全厂职工3000余人。

万科一次性买断土地使用权，单独开发。

（1）与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度

①土地价款：总占地面积为525亩，土地补偿费总额约为22470万元（以42.8万元/亩的价格计算，*终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。

a.双方签订协议后一周内万科公司支付给土地方5000万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给万科公司。

b.万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将5000万元存入土地方指定的帐户，如果此时一期约300亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到一期用地交地后一周内支付。

c.在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后一年内分四次支付10000万元补偿费，每3个月付四分之一（即2500万元）。

d.在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后一年内分两次付清余款，每6个月付余款的50%， 万元。

a.负责在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底前提供给万科公司使用。

b.拆迁内容包括：负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路、管线拆除，硬化路面及铁路线拆除、地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。

c.负责出具办理项目手续的全部文件、资料、证明等，并负责提供人员配合。

d.负责协调提供该项目临时用水、临时用电。

e.配合万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

f.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。

g.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，（将出让金总额降低到宗地评估值的7%以下，低于7%的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成）

①补偿价款：总额为1000万元，补偿价款包括合作方前期运作费用、退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。

a.在项目立项后同时土地方将首期约300亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后一周内，万科公司支付300万元补偿费。

b.在万科公司与市土地局签订国有土地出让合同及同时土地出让金总额降到宗地评估值的7%以下后一周内，万科公司支付300万元。

c.在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交给万科公司使用后一周内支付200万元。

d.余额200万元在上述第三次付款后1年内分两次付清。

a. 负责与土地方签订一份解除双方合同的协议，并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。

b. 负责要求和协助土地方在项目立项后90日内提供沿解放南路拆迁完毕后约300亩开发用地，其余用地在2003年6月底前提供给万科公司使用。

c.负责协调万科公司办理该地块从项目立项、签订土地出让合同、取得国有土地使用证的所有事宜。

d.负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发、建设、销售、使用项目的整个过程中不受干扰。

e.积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的7%以下。

（2）   土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为70年。

（3）   土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

（4）   土地方的信任情况：土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，**限度避免土地风险。

（5）   付款进度与土地手续的配合：从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都*应合作方相应工作的完成，**限度避免合作风险。

（6） 其他与土地政策相关规定：

a.工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕地占用税、契税；转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。

b.是为支持污染企业工业东移，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，*企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权、有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。

该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地

局办理协议出让，合作风险相*较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。

第四章 市场研究

一.区域市场成长状况：

该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线1.2公里。区域市场范围界定在整个河西区（如图所示），河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引*量区外人口涌入，目前人口总数为79.14万人，比90年增加了13.14万人。2000年该区域市场住宅累计供应量为113.87万平米，当年销量92.76万平米，市场基本处于平衡状态。

该区域市场的基本特征表现如下：

1）由于政府的*力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。

2）  从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相*较*。

3）  区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。

4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，*于区外市场的辐射力强。

5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。

2.区域市场在市内各项指标成长状况

该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2000年的增长幅度**，与99年同比增长了61%。

     销售量与上市量的比较：

目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。

       平均单价走势：

河西区的平均单价一直在3200元/平米到3300元/平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。

二.区域市场供应产品特征：

       区域市场各档次产品供应状况：

       各档次产品2001年上半年需求状况：

由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。

广西西宁市临电施工组织设计◆区域市场各档次产品的集合特征：

河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类：

(1) 低于2500元/平方米：

该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目有：

(2) 2500—3500元/平米：

该档次产品在该区域需求中处于**主力产品地位。此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业*产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为*、中型规模的开发高支架模板专项施工方案，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目有：

(3) 3500—4000元/平米