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绵阳中房集团三桥项目定位书简介

项目整体定位为“高端改善型居住社区”，主要面向中高端消费人群及城市精英阶层，满足其对居住品质、生活环境与配套设施的多重需求。在规划设计上，项目融合现代建筑理念与生态宜居理念，注重空间布局的合理性与功能性，营造舒适、安全、智能的居住环境。

项目配套方面，规划有精品住宅、社区商业、教育配套及休闲空间，全面提升居民生活便利度与幸福感。同时，项目将引入优质物业管理体系，打造绿色、智慧社区，助力城市人居升级。

临时用电专项施工方案技术交底（1）房地产市场宏观条件相对较好

绵阳位于成都平原北端，距成都91公里，是一个古老而悠久的城市。绵阳北依剑门关，南接川西平川，地理位置十分重要，历史上称为“蜀道咽喉”“川西北重镇”。绵阳市区划分为：涪城区、游仙区、高新技术开发区。市区面积42平方公里，人口66万。是西部较大的区域性文化经济中心。重庆升为直辖市后，绵阳作为四川省的第二大城市，在以高科技为支柱的工业城市的地位在省内迅速得到提升，经济发展迅速，各方面综合实力增强。同时，绵阳市在四川省内是一个重视城市形象，重视规划建设，并取得良好效果的城市。这为绵阳的房地产市场开发提供了良好的宏观环境。

绵阳市的房地产开发主要从1996年开始启动，至1998年房地产开发企业已有73家，与周边二级市场相比，开发面积大、房价高、竞争激烈但同时也具有较大的市场的发展潜力。据行业人士预计，在未来两年内，随着本市开发企业的成熟、买方市场的成长以及外来开发力量的介入，绵阳房地产市场将会有较大的增长。在住宅开发中，安居房比例将下降，中高档小区和“明星”类小区将会出现，同时，随着住宅市场交易的日趋活跃，二级市场将会启动。

（2）房地产市场（住宅）竞争水平与层次相对较低，其主要表现在：

住宅开发与绵阳当地市场的契合度不高。

项目在户型、面积、环境、配套、以及价格方面主观性明显；形成相当一部分住宅项目无法被市场

市场接受。

住宅项目在品牌化营销方面，在引进专业化物业管理以及营销的运作模式上的创新方面处于相对较

低的水平。

期房销售乏力，大多数开发商开发难以形成良好的资金周转。

（3）开发商住宅开发中缺乏合理适当的超前意识，市场空白点明显存在。

绵阳大多数房地产（住宅）项目开发均停留在满足中等和中等偏上的绵阳购房者需求的水平上，少数物业虽有满足较高收入阶层的主观意愿和价格定位，但其物业品质、户型、环境以及品牌等多方面又未能体现出真正的高品质。迄今为止，真正满足绵阳市高收入阶层的物业尚未出现。

市场空白点：满足绵阳市高收入阶层居住需求的高品质物业。

顶级收入者 三江花园

高、中收入者 富乐城市花园

中等收入者 阳光小区

中、低收入者 御营坝等安居房

价格敏感度高，集中体现在消费者对购房的价格评价较低；价格的需求弹性较大；因此，严格的成本控制，合理的定价将是住宅开发中的关键所在。

消费者对期房的接受度较低。

期房接受度低主要原因在于购房者对开发商缺乏信任和信心。同时，住宅普遍的供过于求也加剧了这种不原购买期房的心理。因此，要启动期房消费，关键在于建立购买者对开发商的信心和开发出具备独特性或唯一性的住宅项目。

（3）单位集资建房量大，市场存在严重分流

在三桥一带，单位集资建房的住宅项目就有多家。这也进一步缩小了以及供过于求的住宅市场，是

绵阳住宅市场特有主要市场威胁之一。

三桥地块优势与劣势分析

位置所处环境好，易于营造高品位的住宅外部氛围。

同周边相比，位置所处环境好，该地块处富乐山下，空气好，相对安静。同时也处于新开发区，规

划合理、宽畅，并有大量政府机关新建住宅区和新建商品房小区，易于营造高品位的住宅的外部氛围。

符合绵阳市高尚住宅区发展的趋势，增值潜力大：

从绵阳城市规划和现有的发展趋势看，以富乐山为核心的高尚住宅区已经开始具有雏形。对于有

投资眼光的购房者而言，该地段不仅有良好的居住环境，亦同时具有巨大的投资价值。

两面临街，商业价值较高：

有一定规模的商业服务设施，在本区域内目前尚未出现，但大量的单位住宅，商品房住宅的出现

必然会形成对商业服务设施的需求，而三桥项目特殊的位置具备了进行商业服务开发的良好条件。

该地块东北两面均有新建市政干道，公交车站等交通设施。

基本具备必要的生活配套设施；

主要包括居民生活所必须的医院、幼儿园、小学、休闲场所（富乐山）、菜市场等。基本可以满

足住户日常生活所需。

（1）现阶段商业配套不足，住户购物不方便：

（2）居民相对较少，人气不旺；

（3）心理距离较城中心较远；

（4）地块呈刀把形，东南向临三桥引桥，地块规划布局难度较大，对环境有所影响。

三桥项目地块优势明显，

具备开发建设高尚住宅所需的基本条件。

三桥项目的基本定位策略

根据对绵阳购房者族群特征的分析，结合三桥地块的特点，我们认为三桥项目的目标市场是：

绵阳的高收入阶层中的购房家庭

绵阳市高收入阶层中尚未购买商品房的家庭；

已有住房，但希望进一步改善住房条件的二次够房的高收入家庭；

已有较好的住房，但有投资增值要求的高收入家庭；

经济效益好的集资建房的单位；

以上购房家庭是目前绵阳市的住宅开发中，尚未能够真正满足其需要，并有较大潜力的市场，三

桥住宅项目开发主要的目标市场。

（2）目标市场特征描述：

年龄及家庭结构：35~45岁之间，已婚、有子女、并可能有父母同住，居住人口在4—5人之间；

个体、私营业主，其它企业的高级管理人员和其它高收入者；

（3）目标市场消费者理想住宅的描述

环境——幽静、良好的绿化；

形象——有个性、有品位、有文化氛围；

位置——适宜居住，空气清新，污染少，人文环境好；

型态——多层、小高层或复式别墅；

户型——具有超前性的户型设计、分区明确，以错层、跃层为主；

物业管理——体贴入微的物业管理和周全的社区服务；

三桥项目市场定位的核心策略首先是项目开发超前性。

超前性的基本依据在于：

从目前绵阳相对低水平的住宅开发中脱颖而出，形成独一无二的市场定位，这是竞争的根本；

充分满足高收入阶层的住房视作身份、地位的象征心理需求特征；

迎合住宅市场在成都、沿海的影响下迅速向高水平发展的市场变化；避免竞争对手的迅速跟进。

化粪池工程施工方案 超前性的基本内涵：

基本开发模式的超前性；

物业规划设计的超前性；

这一理念的核心在于：让三桥项目的潜在住户感受到，三桥项目是一个符合现代化居住潮流，领先绵阳住宅水平的项目，选择了三桥项目，就是选择了超前的、现代化的生活方式，是自己品位、身份和眼光的象征。这将大大强化三桥项目的市场冲击力。

树立良好的物业品牌形象是三桥项目开发的又一重要策略。品牌化的主要内容包括：

系统规范的导入CI规范db34／t 4250-2022 民用建筑绿色设计标准(附条文说明)，使三桥项目具备有品牌化的基础和在绵阳众多房地产项目中脱颖而出；

加强工地现场的包装，工地场的包装主要目的在建立消费者对项目的信心和对开发商形象的认同，有