105798_万科成本管理制度资源下载

万科成本管理制度是中国房地产行业标杆企业——万科集团在长期实践中形成的一套系统化、科学化的成本管理体系。这套制度以“精益管理”为核心理念，旨在通过精细化的流程控制和数据化管理手段，实现项目开发全过程的成本优化与价值最大化。

万科的成本管理制度主要包括以下几个方面：目标成本管理、动态成本监控、招标采购管理以及后评估体系。其中，目标成本是整个制度的基础，它在项目立项阶段就明确设定，并贯穿于设计、施工、验收等各个环节。通过对每个阶段的实际支出进行动态跟踪，确保最终成本不偏离目标值。此外，万科还建立了严格的审批流程和权限分级机制，防止因决策失误或超预算行为导致的成本失控。

在招标采购环节，万科强调集中采购与战略合作伙伴关系的构建，通过规模化效应降低材料和工程单价。同时，引入竞争机制，采用公开透明的招投标方式选择最优供应商和服务商，进一步压缩不必要的开支。

为了持续改进成本管理水平，万科还设立了完善的后评估体系，定期对已完成项目进行复盘分析，总结经验教训并反馈到后续项目中。这种闭环管理模式不仅提升了企业的运营效率，也为行业树立了标杆。

总体而言，万科的成本管理制度体现了其“客户至上、品质为先”的经营理念，既注重短期经济效益钢吊车梁的安装施工工艺，又兼顾长期可持续发展，成为推动企业稳健成长的重要保障。

1、 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。

2、 成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、 成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一） 集团总部的成本管理职责

1、 制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。

2、 进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

3、 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是：

◆ 立项资料是否齐全、规范；

◆ 市场定位是否明确、恰当；

◆ 投资成本估算是否经济、合理；

◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求；

◆ 投资风险能否有效控制。

4、 跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。

5、 建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

7、 根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化，搞好成本管理的综合服务。

（二） 开发企业的成本管理职责

1、 认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受总部监督。

2、 根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、 规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。

4、 客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

5、 遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。

6、 正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。

2、 各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。

3、 各开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位，保证成本控制工作的顺利进行

1、 根据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案：

◆ 成本管理责任制及监控程序；

◆ 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法)；

◆ 招、投标管理制度；

◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度；

◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度；

◆ 材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、 集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。

1、 各开发企业应按根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况：

◆ 开发产品成本计划(按完全成本口径)；

◆ 降低成本技术组织措施计划。

2、 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。

3、 各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。

1、 各开发企业在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析， 以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：

◆ 计划及其执行情况；

◆ 实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；

◆ 分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；

2、 集团总部根据管理需要，应按项目就成本控制情况进行分析检查。

1、 应报集团总部的常规性成本资料主要包括：

◆ 按会计制度规定应编报的成本核算报表；

◆ 成本动态情况及其分析资料；

◆ 当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、 按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部：

◆ 当地有关法规政策的重大调整；

3、 各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。

四、房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、 各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、 《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、 若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、 招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

5、 招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、 规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作深圳贸易中心主楼滑模施工组织设计，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

3、 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、 除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位一栋别墅洋房施工图，不得指定。

2、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

3、 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。