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068.恒大集团项目开发报建指引（11P）.docx简介：

恒大集团项目开发报建指引文件通常包含了对于如何在遵守各地法律法规的前提下启动和推进项目开发流程的详细指南。这份文件主要是为了确保项目的顺利进行，从土地获取到项目策划、审批、施工直至最终的项目验收，都要遵循一定的标准和程序。虽然具体的细节和要求可能会随着时间和政策的变化而有所调整，但通常会包含以下几个关键方面：

1. 项目审批流程：详细说明了从土地获取到项目规划审批、施工许可、环境影响评估等各个环节的流程、所需文件和时间框架。这有助于项目团队提前规划，避免因审批延误而影响项目进度。

2. 法律法规遵守：强调了在项目开发过程中必须遵守的国家和地方相关法律法规，包括但不限于土地使用权获取、环境保护、建筑规范、安全标准等。确保项目符合所有法律要求，避免后续可能出现的法律风险。

3. 技术规范与标准：提供了项目设计、施工、材料选择等方面的规范和标准，确保建筑质量和安全。这包括建筑结构安全、节能环保要求、材料质量控制等。

4. 风险评估与管理：指导项目团队识别和评估项目可能面临的风险，包括财务风险、市场风险、法律风险等，并制定相应的风险管理策略和应急预案。

5. 质量管理：强调了质量控制的重要性，包括质量管理体系的建立、质量标准的遵守、质量检查与验收等步骤。

6. 项目报告与沟通机制：规定了项目进展报告的频次、内容以及与相关政府部门、合作伙伴、投资者等的沟通机制，确保信息透明和高效沟通。

7. 合规性文件准备：列出了在项目开发的不同阶段需要准备和提交的文件清单，如土地使用权证、规划许可、施工许可证、竣工验收报告等。

以上内容是一个大致的框架，实际的“恒大集团项目开发报建指引”可能会更加详细和具体，根据集团的管理要求和当地政策进行调整。对于具体操作中的疑问，建议直接参考集团内部的最新文件或咨询专业法律顾问。

068.恒大集团项目开发报建指引（11P）.docx部分内容预览：

(1)办证的前提条件之一是根据《国有土地使用权出让合同》及有关土地出让金缴款证明。因涉及土地出让金巨大，应注意提前做好资金计划或是否可争取分期支付土地出让金。

(2)核发的用地面积是总用地面积（包括净用地面积、道路面积、绿化面积）。所包含的市政道路用地及公共绿化用地虽不属于该地块国土证核发的权属用地范围，但属于该项目的建设用地范围，因此若有外单位出于修建公共交通等需要占用部分绿化用地的情况可要求对方给予补偿。

30m预制箱梁技术交底(3)该证的附件有：①建设用地规划红线图；②规划设计条件

★注意附加说明事项，防止在有效期内未申请用地导致该证自行失效。

(1)规划设计条件是建设用地规划许可证的附件，规划设计条件所列明的经济技术指标是设计的重要依据，直接影响项目开发建设的效益。各地区公司应深入研究当地的规划技术管理措施，在申领规划设计条件时争取最优的指标。

(2)容积率、建筑高度等指标受城市控制性详细规划的限制，在申领或调整规划设计条件时应争取各级政府部门的支持，取得最大限度的突破。

(3)公建配套项目要求应尽可能减少公建配套的设置和建筑面积的规模要求。

(4)拍卖地块的《国有土地使用权出让合同》一般都以《土地使用条件》和《关于确认规划设计条件的复函》作为合同的附件。

(5)非拍卖地块申请调整规划设计条件或申领规划设计条件的工作要点：尽量争取提高容积率、减少公建配套面积。争取的理由可根据各项目具体情况或当地政策规定而定。

三、关于规划建设类证照

1、总平面规划设计方案批复/修建性详细规划批复

(1)取得规划设计条件之后，根据当地的开发报建流程争取与《建设用地规划许可证》同步办理。

(2)在详规报批之前，开发部门应尽可能了解清楚当地规划部门对详规的审批依据和审批要求，争取协调总工室及集团设计院相关设计人员与规划部门详规审批重要经办人员提前沟通，充分了解哪些重要指标必须按规定报批，哪些指标有灵活性，以便于项目的方案设计能顺利通过审批，减少因报审方案不符合要求打回重新修改方案所耗费的时间。

(3)详规报批中《总平面规划方案图》应重点注意的事项：

①所报规划方案的建筑和空间基本布局是否与规划部门的要求基本一致；

②综合技术经济指标是否符合规划设计要点及其他审批文件的强制性要求（主要指标包括：规划总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建配套面积、容积率、总建筑密度、居住户数、居住人口、绿地率、总停车数）；

③建筑高度、建筑间距和建筑红线退让道路边线是否满足最低审批要求；

④公建配套设施的设置当地规划部门有无特别要求，应尽可能争取少配公建配套设施或配备将来不需要移交的公配设施。

注意各地报批详规的一些特别要求。

2、环评、人防、消防、卫生学、园林绿化等专业意见的报批

(1)详规批复后协调总工室应最快的时间下发各专业意见报批所需的图纸，事前充分了解各专业管理部门的审批要求，尽量减少报入后图纸打回修改占用的时间。

(3)人防专业意见报批：了解清楚当地对新开发的小区人防面积核定以及人防异地建设费缴交的规定，在申报小区人防总体规划时，人防面积宜多不宜少，减少开发成本。

(4)消防专业意见报批：开发部门应在总平面设计阶段就要与当地消防支队沟通，了解当地消防审查的规定，对小区消防通道、登高面等要求，减少设计的工作量和时间。在申报消防专业审查意见时，设计人员与消防局审查人员的事前沟通，开发部门与消防局审批人员的关系密切与否对于顺利通过审查非常重要。有关消防报建可从消防疏散楼梯及通道方面的增减去考虑充分扩大和利用建筑销售面积以为公司争取利益。

(5)其他专业意见批复。各地区根据不同项目的情况有的还可能需要控高意见、文物考古意见、防洪排涝、电力、交通、地震灾害等结合各专项规划要求的意见。

3、小区综合管线规划审批

详规批复后，用地面积超过20000平米的要申请小区综合管线规划审批，主要涉及供水、供电、燃气、电信、排水等管线布局的综合平衡。小区综合管线规划审批后，可作为下一步水、电、气、电信、排水等管线工程施工报批提供依据。

详规批复后可凭详规批文及附图直接申请办理建筑物放线，为加快办理建设工程规划许可证做好准备。在放线测量办案中注意确保建筑物与路边线以及楼与楼之间的退让距离，以免影响下期相邻建设项目的楼层高度。

根据公司开发建设的要求，各地公司应在详规批复前协调先行放线。

5、建设工程规划许可证

(1)在详规批复后，各地区公司应在办理专业意见时同步办理《建设工程规划许可证》。专业意见的环节要尽量缩短时间，特别是小区环评批复环节，要事先精心策划以最快速度取得专业意见批复。

(2)在《建设工程规划许可证》办结取证之前要缴纳市政配套费，对于每期开发建设20万平方米的规模，市政配套费金额较大，应做好减免缓工作，节省开发成本。必要时考虑分层办理规划许可证。

(3)要注意确保现场放线的楼宇与规划许可证批复的固定点保持一致。

(4)报建的图纸要求符合退缩间距，开口天井、采光、通风符合建筑规范要求，要满足各专业意见要求。

6、建筑工程施工许可证

(1)因办理施工许可证的前提条件较多，因此要精心策划，做好同步和穿插报建工作，以尽量节省时间。

(2)为使办理中标通知书的工作顺利进行，开发部要与招投标部或集团招投标中心沟通，提醒招投标部在对投标单位资格审查时的注意事项，以减少施工许可证办理的麻烦或时间延续。办理招投标手续时尽量协调缩短公示期，以早日取得中标通知书，加快施工许可证的办理。同时应与招投标部门沟通，降低工程造价的标注，减少开发报建规费。

(3)提前进行施工图审查，缩短开发报建时间。

(4)对于有提前动工要求的建设工程，应及时协调质监部门和安监部门提前介入。并提前与城管部门进行协调，需要办理先行施工的处罚的，要协调按已完成的投资额作为处罚依据。在质监站现场查勘时协调形象进度的描述与城管处罚决定书相一致。

(5)为顺利办理施工许可证，现场的配合工作也很重要，开发部门应加强与施工现场的沟通，及时检查施工现场是否三通一平，是否建好围墙、洗车槽，施工工棚，现场安全维护设施是否已落实，施工材料、机械是否按要求规范布置，安全文明生产的管理制度是否落实，施工用电是否按规范敷设，现场查勘及发证时，建设、施工、监理、设计相关人员是否到位等。

(6)对于分层办理规划许可证的项目，可以续建的方式办理施工许可证，避开施工图审查、质监站现场查勘、缴交劳保金手续等，缩短办证时间。

(1)由于此证属公司的重要节点，办理此证所需准备的资料较多，因此必须按当地的要求，提前做好报案的资料准备工作，如提前开设好预售款监控帐户，签订预售款监控协议书以及完成物业管理招标，取得中标备案书等，而且要资料核对无误。

(2)销售面积预测的工作量较大，应提前介入。建筑面积务必要注意尽量减少与实际施工及后期实测的面积误差，避免在后期的确权、办理房产证时造成公司利益的损失、减少业主的投诉。因此，提供预测的施工图一定要注意是不是三层会验后的最新施工图，包括建筑图、能显示剪力墙和柱子变化的结构图。平立剖、阳台窗台风道等大样图与现场施工的图纸是否一致，现场施工有无变动。取得预测面积的结果开发部要提交预决算部审核。

(4)如工程形象进度未达到或相差不大的情况，可根据当地法规要求争取变通的办法过关。

(5)如果申报预售的面积累计超过土地出让合同可售面积，须提前调整土地出让合同面积，并在办理预售证前完成《国有土地使用权出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。

(6)当预测总面积超过报建面积，须由销售部确定不可预售房屋

8、商品房屋面积实测及初始登记（大确权）

(1)公司制度规定开发部要在规划验收完成后60天内取得权属证明书。

(2)工程竣工后现场实测时，要对经办人积极引导，提高测绘效率，在经办人计算实测结果时，要争取有利于公司的计算方法，当遇到销售套内面积与实测面积存在偏差可能造成公司退款情况，应协调经办人对实测结果进行适度调整。

(3)因确权能否及时完成直接影响到小业主房产证的办理以及超报建面积房屋的销售资金回笼，因此大确权要提早谋划，早日完成。

(4)如果申请确权的面积累计超过土地出让合同上总建筑面积，须提前调整土地出让合同面积，并在申报确权前完成《国有土地出让合同变更协议》的签订及土地出让金的缴交。

1、规划阶段（前提条件：取得修建性详细规划批复）

(1)小区地名批复：由策划部部门提供小区命名的方案。

(2)小区道路命名报批：由策划部门提供小区路名的方案意见；规划路的命名要征求道路两旁相关单位的意见。

(3)施工临水临电的报批：此项工作必须确保在项目计划开工节点时间之前完成，临水临电方案以接入点越近越好，并能满足施工现场需求。对于当地所要求的相关规费应协调减免。

(1)防雷报建：防雷审图费和检测费应通过谈判降低费用。

城区连接线路面改造施工组织设计(3)小区永久供水工程的报批

为控制成本，在总工室计算小区总水量之后，在申报永久性供水协议时在满足小区总用水量的前提下供水方案以供水管径最小、供水线路最短为原则。

对远离市区、周边无市政设施的项目，小区永久供水方案的报批应提早策划、报批、要充分考虑供水线路的优化与实施可能存在的问题。提前做好应对措施。

(4)小区永久性用电工程的报批

①为降低成本，开发部应该会同总工室与当地供电局加强沟通，事前充分了解其政策规定，如每户用电量的计算标准，电房设置的原则，变压器配备的原则，按用电标准计算出来的小区总用电量是否计算同期率等。以求最终审批的供电方案最有利于降低成本。

②要了解项目周边的供电规划，周边有无已建、在建和拟建的变电站，最近的接驳点在何处，在不同的线路方案中选择最短又可行的供电线路方案。

③要充分考虑永久用电方案报批及施工的复杂性，提早谋划（配套建筑）勘察设计施工总承包合同.，越早取得供电协议越好，以便为工程施工预留足够的时间。

(5)小区通信工程的报批：签订小区电信综合业务协议书，小区电信机房属于有偿提供电信部门使用，由销售部与电信局签订《售房协议》。