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1 总则
1．1 为科学编制城市规划，严格城市规划管理，实现城市规划管理的标准化、规范化和法制化，制定本规定。
1．2 本规定以《中华人民共和国城市规划法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《广西壮族自治区城市控制性详细规划管理条例》等相关法律法规为依据，参照区内其它城市同类规定，并结合防城港市城市发展的目标要求和实际情况制定。
1．3 在防城港市城市建设用地范围内的建设用地修建性详细规划编制和规划管理工作，应按本规定执行。
1．4 本规定未涉及的内容，应符合国家、广西壮族自治区现行法律、法规、规范和防城港市有关规定的要求。
2 城市用地
用地分类
2．1 城市用地分类适用于各阶段的城市规划和城市用地统计工作。在防城港市进行规划编制及实施规划管理应符合表2-1城市用地分类和代号的要求。
表2-1 城市用地分类和代号
土地使用兼容性
各类建设用地的使用性质应按经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准的控制性详细规划的，建设用地性质应按总体规划、分区规划和本规定执行。涉及用地性质调整的，按本规定表2-2的规定执行；地块内具体建设项目的适建范围，按本规定表2-3的规定执行。
表2-2 规划土地使用兼容性一览表
注：●最相容；×不相容；△由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。
表2-3 各类建设用地适建范围表
注：√允许设置；×不允许设置；○由城市规划管理部门根据具体条件和规划要求确定。
3 建筑容量
建筑容量
在城市规划编制和规划管理中，地块的建筑容量控制指标(含容积率和建筑密度，下同)宜按照本规定执行。
编制修建性详细规划，各类建设项目应满足经批准的控制性详细规划中建筑容量控制指标的规定。未编制控制性详细规划的地块的建筑容量控制指标宜符合表3-1的规定。
表3-1适用于单一类型的地块。对混合类型的地块，其建筑容量控制指标应将地块按使用性质分类划定，按不同类型分别执行；对难以分类执行的地块，应按不同性质建筑的建筑面积比例，结合不同的建筑容量控制指标，换算建筑容量综合控制指标。
建筑密度和容积率控制指标表
注：D为建筑密度，FAR为容积率
对未列入表3-1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等建设项目的建筑容量控制指标，应符合国家、自治区的相关技术规定，但不宜超过表3-1中相应居住建筑的控制指标。
3．5 建筑物沿街地面首层开辟骑楼时，骑楼净高不应小于3．6米，步行通道最窄处净宽不应小于3．5米，骑楼地面与人行道高差宜控制在10厘米以内；无人行道时应高出道路边界处10～20厘米，并应有防撞和安全措施。符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率计算。
4 建筑间距
建筑间距的通则
建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。
建筑间距
平行布置的低层、多层、中高层居住建筑的间距：
① 朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东(西)45度以内(含45度)，下同〕，其间距不小于南侧建筑高度的1．0倍。
② 朝向为东西向的〔指正东西向和东(西)偏南45度以内(不含45度)，下同〕，其间距不小于较高建筑高度的0．8倍。③低层居住建筑之间的最小正向间距为6米，低层居住建筑与多层、中高层居住建筑的最小正向间距为9米。
垂直布置的低层、多层、中高层居住建筑的间距：
① 南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0．7倍，且其最小值为6米。
② 东西向的间距，不小于较高建筑高度的0．6倍，且其最小值为6米。
③ 建筑山墙宽度14米以下的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。
既非平行也非垂直布置时低层、多层、中高层居住建筑的间距：
① 当两幢建筑的夹角小于或等于30度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；
② 当两栋建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，最小间距不小于南侧建筑高度(当东西向时采用较高建筑高度)的0．7倍；
③ 当两幢建筑的夹角大于60度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。
有开窗时(一般指客厅、居室窗，下同)的山墙间距：低层居住建筑与多层、低层居住建筑的山墙间距不小于6米，与中高层居住建筑的山墙间距不小于9米；多层、中高层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0．5倍。无开窗时的山墙间距：多层与多层、低层居住建筑山墙间距不小于6米，中高层与多层、中高层居住建筑山墙间距不小于9米。
住宅底层为商店或其它非居住用房时，其间距的计算不应扣除底层的高度。但同一裙房之上的几幢建筑，计算间距时的建筑高度可从裙房屋顶算起。
医院病房楼、休(疗)养院住宿楼，幼儿园、托儿所和大、中、小教学楼与相邻建筑的间距应符合表4-1的规定。
表4-1 特殊建筑的间距规定
非居住建筑(第4．7所列的非居住建筑除外)的间距：
① 多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于10米；
② 低层非居住建筑与多层、低层非居住建筑平行布置的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于6米。
③ 以其它形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。
5 建筑退让
建筑退让的通则
新建、改建建筑物沿用地红线和沿城市道路、公路、河道、地面轨道交通两侧的，其建筑红线退让距离必须符合消防、防汛、防爆、水源保护、环境保护、电力、抗震和交通法规等方面的相关规定，并同时符合下列规定。
建筑退让用地界线
建筑退让用地界线的距离不少于自身高度应退间距的一半，并不得小于表5-1建筑退让用地红线最小距离的规定。
建筑退让用地红线最小距离
注：建筑山墙宽度大于14米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制
5．3 相邻地块为未规划的空地，南北向相邻的地块则假定北边为多层建筑并为南北布置，按5．2条款的规定计算退让距离；东西向相邻的地块按5．2条款的规定计算退让距离，并满足消防间距的要求。
两相邻地块间的住宅建筑相邻布置时，间距按较高建筑的间距取值。较低建筑依用地界线按较低层建筑间距的一半退让，其余部分由较高建筑退足。
5．5 地下建筑物退让用地界线的距离，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板底部的距离)的0．7倍；按上述退界要求或后退道路红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其离界距离可适当缩小，但其最小值应不小于5米，且围护桩和自用管线不得超过用地界限。
工业厂房、仓库退让用地界线的距离应不少于5米。
建筑退让道路红线
建筑退让道路红线的最小距离应按已批准的详细规划的规定,未编制详细规划的地块建筑退让道路红线的最小距离应符合表5-2的规定。
表5—1 建筑退让道路红线的最小距离规定
5．8 临城市支路以上级别道路，底层为商业、办公等公共用途的新建建筑，以及新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场(面积大于3000平方米的集中式商场)等有大量人流、车流集散的多、低层建筑(含高层建筑的裙房)，其面临城市道路的主要出入口方向的建筑后退道路红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于15米，并应留有足够的、与城市道路相连的集散场地。
建筑退让城市高架路、立交和交叉口
5．9 沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建的居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离不得小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不得小于15米。
5．10 建筑物相邻城市立交，建筑退让立交匝道边缘线的距离应不少于15米；道路交叉口四周的建筑退让道路红线距离，在满足道路交叉口停车视距的情况下，多、低层建筑不得小于5米，中高建筑不得小于8米(均自道路红线直线段与曲线段切点的连线算起)。
交叉口设有立交控制线的，建筑退让立交控制线：多层、低层建筑不少于4米，中高层建筑不少于6米，并应符合消防、抗震、安全等相关要求。
建筑退让绿线
5．12 新建、改建建筑物退让道路路侧绿带绿线、各类绿地绿线的距离不得小于4米(不包括居住小区级以下的绿地)。其中退让边缘种植乔木的绿地绿线的距离不得小于5米。
建筑退让轨道交通控制线
沿地面轨道两侧新建、改建建筑工程，应符合以下规定：
(1) 除地面轨道管理维护必需的少量建(构)筑物外，在地面轨道干线两侧的建(构)筑物，其外边线与最外侧钢轨的距离不小于20米(高速铁路、高架轨道交通两侧不小于30米)，与地面轨道支线、专用线两侧不小于15米；地面轨道两侧修建围墙，其高度不得大于3米。
(2) 地面轨道两侧的高层建筑、高大构筑物(如水塔、烟囱等)、可能危及铁路运输安全的建(构)筑物、危险品仓库和厂房须符合铁路管理的有关规定。
(3) 在铁路道口、桥梁附近进行建设的，须符合铁路管理的有关规定。
建筑退让公路
5．14 公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘起的下列范围以内为公路建筑控制区：
(1) 国道不少于20米；
(2) 省道不少于15米；
(3) 县道不少于10米；
(4) 乡道不少于5米；
(5) 高速公路(包括立交匝道及连接线、收费站)不少于30米。
禁止在公路建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物，但属于公路附属设施的除外。
5．15 禁止在公路两侧边沟外缘起的下列范围以内规划和新建镇、开发区、住宅区以及医院、学校、厂矿、集贸市场等建筑群或者集散地：
(1) 国道、省道不少于50米；
(2) 县道、乡道不少于20米；
(3) 高速公路不少于80米。
建筑退让河涌、河道及海岸线
5．16 当建筑临河布置时，建设用地界线退让河涌的距离应满足水利部门的规定；建筑红线由规划部门划定，且最小退让距离不小于5米。当建筑临海布置时，建筑红线退让海岸线距离不小于100米。
建筑退让高压架空电力线路
5．17 城区范围内35～500千伏高压架空电力线路的规划走廊宽度，应不小于按表5-3规定：
110～500千伏高压架空电力线路规划走廊宽度
6 建筑高度、面宽及层高
建筑高度
建筑高度除必须满足消防、安全和通风、日照等要求外，还应根据建筑物所在地区的实际情况来控制建筑高度。
沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度宜符合以下规定：
H≤1．2×(W＋S)
式中：H为建筑物的控制高度；W为道路红线宽度；
S为建筑物后退道路红线距离。
经批准的详细规划或城市设计有特殊规定的，从其规定。
建筑物临接两条以上道路的，可按较宽的道路红线计算其控制高度。
在有净空高度控制的飞机场、气象台、电台和其它无线电通讯(含微波通讯)设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。
建筑物的面宽要求
建筑高度大于18米且小于或等于54米的建筑，其最大连续展开面宽不宜大于100米。
建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80米。
建筑物的层高控制
住宅和公寓建筑一律按每3．0米为一层计算总层数，即总高除以3．0所得整数值为其计算层数，余数不计入层数；首层为商业网点(每间商铺建筑面积不大于300平方米)的住宅和公寓，其层数按上述方法计算。疏散楼梯应按计算层数设置，电梯数量按停靠站数设置。
所有建筑的商业部分的计算层高不得大于6米(15米以上的大跨度商场和中庭部分除外)；若有150平方米以上的会议厅、餐厅、多功能厅等大功能空间须增大层高者可适当增加；其余部分(除住宅和公寓外)的计算层高不得大于4米。
7 附属绿地
附属绿地指附属于住宅区、工业区、仓储区、政府机关团体、商业服务业设施、对外交通设施和市政公用设施等单位用地范围内部的绿地。具体规定如下：
(1) 建设工程项目必须安排配置绿化用地，其绿地率指标应按表7-1规定执行。
建设用地绿地率控制指标表
(2) 新建大型公共建筑在符合公共安全的要求下，提倡建造屋顶花园，并与主体建筑统一设计、统一施工、统一验收。
(3) 屋顶、平台等平台绿化形式，其绿地面积计算应按表7-2的规定执行。平台上种植土厚度必须满足植物生长的要求，应按表7-3控制厚度。
平台绿化折算表
种植覆土深度控制表
(4)停车场绿化分为周界绿化、车位间绿化和地面绿化。满足表7-4相应设计要求时，可将停车场面积部分折算为绿地面积，并纳入绿地平衡。
露天停车场绿化设计要点及折算绿地系数
注：当上述三种方式都采用时可累加计算。
8 公共设施
居住区和居住小区级公共服务设施的设置
居住区和居住小区级公共服务设施，分教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理及其它和市政公用八类设施。
居住区和居住小区级公共服务设施的设置，应与居住人口规模相适应，公共设施项目的安排应按表8-1的规定。当居住人口达到居住区或居住小区规模时，应按照表8-1的规定配置本级及以下级公共设施项目；当居住人口介于居住区与居住小区之间时，除按照低一级配置所有公共设施项目，还应根据需要选配高一级的部分公共设施项目。
居住区级或居住小区级的文化体育、医疗卫生、金融邮电、社区服务、行政管理等功能与商业服务宜集中布置于交通便利的中心地段，形成居住区级或居住小区级公共活动中心。
公共设施配置标准汇总表
新建建筑，必须按附表8-2所列要求配置相应的自行车、机动车停放场(库)，并与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。扩建、改建建筑，其扩、改建部分按附表8-2所列要求配建停车泊位，原建筑配建不足的，应在改、扩建的同时补建不足的停车位。
停车泊位配建指标
注：1、大型项目、交通建筑、城市交通枢纽等还应根据建设项目的交通影响分析确定配建的车位数。
2、表中建筑面积是指总建筑面积，不包括车库面积。3、表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标。
4、其它未列建筑类型可参照本表执行。
5、摩托车位可按自行车位进行相应折算。
室外停车泊位数不得低于核定标准车位数的15％，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。
居住区及居住小区的来访停车泊位按其配建车位的10％设置。
建筑物配建停车设施机动车出入口、主体建筑主要人流出入口，与地块内部道路之间，应当保证有合理顺畅的交通联系；鼓励相邻地块设置统一出入口；停车设施的机动车出入口不宜直接与城市干道连接，其与城市干道交叉口的距离应大于80米。
9 高层建筑规划管理规定
9．1 本规定适用于防城港市城市规划建设区范围内的高层建筑的规划选址定点与规划审批。
9．2 本规定所称高层建筑(包括高层公共建筑和高层居住建筑)：系指建筑高度超过24米的公共建筑与十层及十层以上的居住建筑(包括首层设置商业服务网点的住宅楼)。
高层建筑分类如下：
(一) 按照类别与高度划分为：一、二类公共建筑划分详见《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)表3．0．1之规定。十层至十八层的住宅楼为二类高层居住建筑；十九层及十九层以上的住宅楼为一类高层居住建筑；建筑物高度超过100米时为超高层建筑。
(二) 按体型划分为：板式建筑与塔式建筑。板式建筑系指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的建筑；塔式建筑指长高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均为长边。
(三) 按使用性质划分为：高层商住楼(首层设置商业服务网点的住宅楼)、高层综合楼(由二种及二种以上用途的楼层组成的建筑)、高层住宅楼(供家庭居住的建筑)、高层公共建筑(包括办公楼、宾馆、图书馆等其它各类公共建筑)。
9．3 高层建筑规划布局：应以城市总体规划设计和高层建筑布局与高度控制规划为依据，采用集中与分散的布局形态，分散布局的高层建筑应利于城市景观。城市中心区、次中心区、城市广场周边地段、40米以上的城市主干道两侧可集中成组成群布置高层建筑；局部地段、城市景观节点可分散布置塔式高层建筑，以点缀城市空间景观形态。
9．4 高层建筑的布置原则：高层建筑区以集中布置板式建筑为主，塔式建筑为辅，裙房结合；高层建筑地段以分散布置塔式建筑为主，板式建筑为辅，裙房结合；不宜将两幢以上的塔式建筑拼接成板式建筑，形成庞大的建筑体量，影响城市景观与街道轮廓线。
9．5 建筑基地面积大于5000平方米可规划建设二类高层建筑；建筑基地面积大于10000平方米时可规划建设一类高层建筑；达不到上述基地面积要求的一般不得规划建设高层建筑。特殊情况下(是指可借用河流水面、山地、广场空间时)基地用地面积小于一、二类高层建筑用地面积规定的10％时，可参照上述标准执行。
9．6 局部地段或地块选址建设高层建筑，应根据周边的环境、城市道路交通状况、基础设施负荷情况综合考虑确定。在进行建筑总平面布置时，应根据城市规划，科学合理地确定高层建筑的位置、建筑间距、防火间距、消防车道和消防水源等。
9．7 高层建筑布置不得影响无线电微波通道、气象观测、不得布置在山腰上、不得阻挡城市景观视廊、不得影响城市的天际轮廓线。
9．8 高层建筑规划设计条件与要求：
(一) 应符合城市总体规划、分区规划、控制性详细规划。
(二) 高层公共建筑的主出入口处应有集散避难空间，广场用地面积(基地红线范围内)应根据建筑性质和人流集聚情况，按该建筑总面积(含裙房)的3％—5％的比例控制。
(三) 高层建筑的消防间距与日照间距应符合国家有关规范的要求，所在地段的公共服务设施、市政基础设施容量和城市道路交通通行能力能满足新建高层建筑的需求。
(四) 高层建筑停车位配置：公共建筑按150平方米配1个停车位；住宅按户数配0．75～1．0个停车位；并配相应的非机动车停车位。
9．9 高层商住楼(首层设置商业服务网点的住宅楼)、高层综合楼(由二种及二种以上用途的楼层组成的)、高层住宅楼(供家庭居住的建筑)、高层公共建筑(办公楼、宾馆、酒店、图书馆等其它公共建筑)的强度指标与调整见高层建筑强度指标表表9-1。
9．10 高层主体建筑正面临街高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1．2倍，即H≤1．2(W＋S)；高层主体建筑侧面临街高度(H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1．5倍，即H≤1．5(W＋S)。临主干道建筑宽度(长度)与道路空间之比，一般宜在1～2之间；次干道和支路建筑宽度(长度)与道路空间之比，一般略大于2；住宅建筑应同时满足日照标准要求。地下建筑物离界距离不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底部距离)的0．7倍，其最小值为6米。
9．11 高层建筑后退道路红线(商住楼取下限，综合楼取上限)、用地边界距离、建筑后退道路交叉口红线距离见高层建筑后退红线、边界、交叉口距离表表9-2。建筑物之间的间距见高层建筑间距表表9-3。
9．12 高层建筑防火间距：
(一) 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距，不应小于表9-4的规定。
(二) 两座高层建筑相邻较高一面外墙为防火墙或比相邻较低一座建筑屋面高15m及以下范围内的墙为不开设门、窗洞口的防火墙时，其防火间距可不限。
(三) 相邻的两座高层建筑，较低一座的屋顶不设天窗、屋顶承重构件的耐火极限不低于1．00h，且相邻较低一面外墙为防火墙时，其防火间距可适当减少，但不宜小于4．00m。
(四) 相邻的两座高层建筑，当相邻较高一面外墙耐火极限不低于2．00h，墙上开口部位设有甲级防火门、窗或防火卷帘时，其防火间距可适当减小，但不宜小于4．00m。
(五) 高层建筑与小型甲、乙、丙类液体储罐、可燃气体储罐和化学易燃物品库房的防火间距，不应小于表 9-5的规定。
(六) 高层医院等的液氧储罐总容量不超过3．00m³时，储罐间可一面贴邻所属高层建筑外墙建造，但应采用防火墙隔开，并应设直通室外的出口。
(七) 高层建筑与厂(库)房、煤气调压站、液化石油气气化站、混气站和城市液化石油气供应站瓶库的防火间距，不应小于表9-6的规定，且液化石油气气化站、混气站储罐的单罐容积不宜超过10m³。
9．13 消防车道：
(一) 高层建筑的周围，应设环形消防车道。当设环形车道有困难时，可沿高层建筑的两个长边设置消防车道。当高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时，应在适中位置设置穿过高层建筑的消防车道。
高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。
(二) 高层建筑的内院或天井，当其短边长度超过24m时，宜设有进入内院或天井的消防车道。
(三) 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设消防车道。
(四) 消防车道的宽度不应小于4．00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5．00m，消防车道上空4．00m以下范围内不应有障碍物。
(五) 尽头式消防车道应设有回车道或回车场，回车场不宜小于15m×15m。大型消防车的回车场不宜小于18m×18m。
消防车道下的管道和暗沟等，应能承受消防车辆的压力。
(六) 穿过高层建筑的消防车道，其净宽和净空高度均不应小于4．00m。
(七) 消防车道与高层建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等。
9．14 其它防火要求应按《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)2005年版的有关规定执行。
9．15 城市高层居住区、居住小区、居住组团的强度指标，按《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)2002年版执行；上部为非住宅的高层综合楼按公共建筑控制。
表9-1 高层建筑强度指标表
表9-2 高层建筑后退红线、边界、交叉口距离表
表9-3 高层建筑间距表
表9-4 高层建筑之间及高层建筑与其它民用建筑之间的防火间距(m)
表9-5 高层建筑与小型甲、乙、丙类液体储罐、可燃气体储罐和化学易燃物品库房的防火间距
表9-6 高层建筑与厂(库)房、煤气调压站等的防火间距
附录一 用词说明
1、为便于在执行本规定条文时区别对待，对于要求严格程度不同的用词说明如下：
(1) 表示很严格，非这样做不可的：正面词采用“必须”；反面词采用“严禁”。
(2) 表示严格，在正常情况下均应这样做的：正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。
(3) 表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的：正面词采用“宜”；反面词采用“不宜”。
(4) 表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。
2、条文中指明应按其它有关标准或规范执行的写法为“应按……执行”或“应符合……的要求(或规定)”；非必须按所指定的标准或规范执行的写法为“可参照……执行”。
3、本规定所称的“以上”、“以下”、“以内”、“不大于”、“不少于”、“不小于”，包括本数；所称的“大于”、“小于”、“以外”、“多于”、“少于”不包括本数。
附录二 名词解释
1．道路红线
也称道路规划红线，指城市道路用地规划控制线。
2．建筑控制线
指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。
3．建筑红线
指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。
4．建筑红线退让
指退让用地红线、城市道路红线、绿地规划绿线、河道规划蓝线等。
5．容积率
也称建筑容积率，指一定地块内总建筑面积与地块面积的比值。
6．建筑密度
指一定地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例(用百分比表示)。
7．绿地率
指一定地块内各类绿化用地总面积占地块面积的比例(用百分比表示)。
8．低层居住建筑
指层数为1层至3层的住宅建筑。
9．多层居住建筑
指层数为4层至6层的住宅建筑。
10．中高层居住宅建筑
指层数为7层至9层的住宅建筑。
11．高层居住建筑
指层数等于或大于10层的住宅建筑。
12．低层非居住建筑
建筑高度小于或者等于10米的公共建筑及综合性建筑。
13．多层非居住建筑
建筑高度大于10米，小于或者等于24米的公共建筑及综合性建筑。
14．高层非居住建筑
建筑高度大于24米的公共建筑及综合性建筑。
15．裙房
指与高层建筑紧密连接，组成一个整体，建筑高度不超过24米的附属建筑。超过24米的，按高层建筑处理。
16．地下室
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
17．半地下室
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3者，且不超过1/2者为半地下室。
18．商业建筑
指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。
19．公寓式办公建筑
指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。
20．酒店式公寓
指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。
21．商住综合建筑
指商业和居住混合的建筑。
22．商办综合建筑
指商业和办公混合的建筑。
附录三 计算规则
1．建筑面积计算
按国家有关建筑面积的计算规则计算，即《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。
2．地块面积计算
(1) 地块边界
地块的划定应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。地块四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻地块边界为界限。
街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。
(2) 地块面积
地块面积以城市规划管理部门正式划定用地范围的面积为准。
不计入地块面积的用地，主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区级以上公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；宽度为15米以上的城市道路、城市河涌等用地。
3．容积率计算
(1) 在计算容积率时，屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计。
(2) 地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1．5米的，不计入容积率的计算；地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度超过1．5米的，按下式计算建筑面积：
A’＝KA
式中：A’—折算的建筑面积；
K—地下室、半地下室地面以上的高度与其层高之比；
A—地下室、半地下室建筑面积
(3) 市政设施用地选址确有困难的，可在城区规划建设区范围里的地块内，规划设置为地区服务的市政公用设施(如变电站、电话局等)。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。
(4) 商住综合楼(或商办综合楼)的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照第三章表3-1中的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上(含两层)，仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。
其中，综合楼容积率指标的换算按下式计算：
A＝(A1 M1＋A2 M2)/M
式中：A-折算的容积率
A1-商业建筑容积率指标
M1-商业建筑面积
A2-居住(或办公)建筑容积率指标
M2-居住(或办公)建筑面积
M-商住综合楼(或商办综合楼)的总建筑面积
(5) 高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入容积率和建筑密度的计算，但应计入总建筑面积。架空层不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。
(6) 在地块范围内有部分用地被划入规划城市道路用地，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，沿城市道路两侧的公共绿地，可按公共绿地总面积的50％纳入地块面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积(原地块面积乘以核定容积率)的20％。
已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的地块，如后来因规划道路红线调整造成地块面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。
4．绿地面积的计算方法
(1) 宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规定附图1的规定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当道路设有人行道时算到人行道边，沿小区主道、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1．5米；对其它围墙、院墙算到墙脚。
(2) 道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算。对仅种植乔木的行道树绿带，宽度按1．5米计；对乔木下成带状、配置地被植物，且宽度大于1．5米的行道树绿带，按实际宽度计。
(3) 院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规定附图1的规定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1米；当小区路有人行道时，算到人行道边；临城市道路、小区主道时算到道路红线；距房屋墙脚1．5米。
(4) 开敞型院落组团绿地，至少有一个面面向小区路或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路开敞，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规定附图1的规定。
(5) 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿小区主道、城市道路的公共绿地算到红线。
附图1
5．建筑间距计算
(1) 除另有规定外，建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间的最小垂直距离。
(2) 在建筑间距范围内外挑阳台、走廊、楼梯平台，应在满足消防间距要求的前提下，符合以下规定：
a．建筑间距小于8米：间距内不得外挑阳台、走廊和楼梯平台。
b．建筑间距大于8米时：外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度小于或等于相应建筑边长的一半时，允许外挑不大于1．5米进深的阳台、走廊、楼梯平台；外挑进深大于1．5米时，超出部分应计入建筑间距；外挑阳台、走廊、楼梯平台的总长度大于相应建筑边长的一半时，应按阳台、走廊、楼梯平台的外挑边线计算建筑间距。
6．建筑高度的确定
(一) 平屋面建筑：挑檐屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；带女儿墙屋面的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至女儿墙顶。如附图2所示。
(二) 坡屋面建筑：屋面坡度小于或等于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至檐口顶加上檐口挑出宽度；屋面坡度大于45度的建筑，其建筑高度为自室外自然地坪计算至坡顶高度一半处高。如附图2所示。
附图2
(三) 在以下两种情形下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属建筑的高度应记入建筑高度：
1、附属建筑的单边边长大于对应主体建筑边长的1/2；
2、两个以上附属建筑同一单边累加边长大于对应主体建筑边长1/2，且水平投影面积之和超过屋面水平投影面积1/4。
(四) 相临两幢建筑室外自然地坪存在高差的，应按附图3所示，确定建筑高度。
附图3
(五) 在同一用地单位的建设用地内，如两幢建筑物首层均为架空层，南向(或东向)建筑物的建筑高度可自北面(或西面)建筑物架空层的楼面标高起计(参见附图4)。
附图4
