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建设项目可行性研究报告是对拟建项目进行全面的技术、经济、社会和环境分析，以评估其实施的必要性、可行性和合理性。报告旨在为决策者提供科学依据，确保项目投资方向正确、经济效益显著，并符合国家政策和法规要求。

在技术可行性方面，报告详细描述项目的建设规模、工艺流程、设备选型和技术方案，确保所采用的技术先进、成熟且适用。同时，对项目建设所需的资源条件（如土地、能源、水源等）进行深入分析，确保资源供应充足且成本合理。

经济可行性是报告的核心内容之一，通过财务评价和经济分析，计算项目的投资回报率、净现值、内部收益率等关键指标，评估项目的盈利能力和抗风险能力。此外，还需考虑资金筹措方案的可行性，包括自有资金比例、融资渠道及成本等。

社会与环境影响也是报告的重要组成部分。通过对项目可能产生的社会效益、就业机会以及对当地经济发展的推动作用进行分析，同时评估其对生态环境的影响，提出相应的环保措施，确保项目可持续发展。

*后，报告还应对潜在风险进行识别和分析，制定有效的应对策略，降低不确定性对项目实施的影响。总之，建设项目可行性研究报告是连接规划与实施的关键环节tb／t 1346-2018 木枕用道钉，为项目的成功奠定坚实基础。

尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。

“国六条”对90平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。

就**市场而言，90平方米以下的户型属中小户型，而市场上目前热销的户型集中在80~120平方米，“国六条”实施以后，90平方米以下的小户型集中供应，产品的同质化竞争将相当激烈。过去开发商追求户型内空间变化丰富性，以求差异的想法可能破灭，从而不得不面临操作水平难以真正体现的尴尬。

仅有30%的户型面积能达到90平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型*档社区。小区中业主之间的差异增大，对生活的诉求也不同，为其后的物业管理带来新的问题，社区的生活品质难以保证。

四、长远看房价将稳中有升

完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅是“国六条”出台主要目的之一。短期内房价可能会沿袭过去的涨幅，但随着本轮宏观调控的深入和推进，市场可能进入一个特殊观望期。其间不排除房价会有短暂的小波动，可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。

目前城区市场需求户型主要集中在80~120平方米的2房2厅和3房2厅，而新政将70%的户型限制到90平方米以下，就实际情况来看，这个面积范围勉强能做出紧凑型的3房，空间相当有限，居住品质将受到很大的影响。由于修建比例的限制，中大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更*。

3、中小户型可能不降反升

由于中小户型的供应增加，而市场上的需求能否达到这个量仍是疑问，短期看，小户型的价格涨幅可能回落，部分项目可能还会变相降价销售，但从长远看，小户型在销售总价上和大户型相差甚远，在大户型率先涨价的情况下，小户型紧随其后将单价提*也不无可能。

如上所述，中小户型比例增大造成开发成本增加，另外如果开发商为了迎合市场需求，在户型设计上进行变通处理，如将大户型设计成两套连着的小户型等，更是进一步增加了设计与建安成本。

对*层建筑而言，减少公摊的方法一是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数，以使相对固定的楼梯、电梯、电梯间、走道等公共面积摊到更多的使用面积上。但调控对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。**目前*层的每层户数基本为2~6户，其中以3~4户*多。但在目前的政府要求下，未来一层6户的将会增多，甚至可能出现较多一层8户的平面布置。这样多的住户集中在一个平面上，相互干扰较大，居住的私密性也受影响，居住品质会降低。

**目前倾向于加大土地的开发强度，以有效节约土地。以容积率4.0计(目前温江、华阳的新出让地块都在这一指标上下)，则项目的主力产品为18层以上建筑，由于消防要求的变化和电梯数量的增加，此类*层建筑的公摊会在20%左右，则90平方米的建筑面积，其实用面积只有72平方米。以**目前的住宅消费习惯来说，这种面积区间一般只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展一些局促的三房单位。则未来的两房与三房比例会成为6:4的关系。供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。

项目的产品情况和市场情况做了比较深刻的分析之后，就需要比较科学和合理的销售策略对其进行指导，以便促成销售的顺利进行，从而实现开发的根本目的，本策略主要从销售策略、销售阶段控制、产品的定价策略、销售的执行管理三个方面来进行阐述。

销售策略的要点是“稳、准、佳”，在此基础之上价格低开*走，控制好销售的节奏，实现利润的*大化，同时创造出企业的市场品牌。

将价格与项目的工期相结合，可以在内装竣工时、先期交房时和其它有利时机对价格提出调整，达到低开*走，步步升*的目的。

在销售上可采用“半封闭”式销售，即在正式推出前，可以先封存部分好的户型，做到销售上的先难后易。

销售时间的总体控制，销售周期为6个月，在6个月内实现完全销售。这样的销售周期既可以对本项目做比较充分的销售准备，同时有利于控制销售的节奏，从而一步步实现房价的稳步上升。

销售控制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期、销售的排号期、销售进行期。

销售的准备期（20**、10~20**、12）准备销售工具，如沙盘、院落的单体模型、海报、艺术围墙、销售部的建设、装饰及广告包装等。此时期还有一个重要的任务就是销售人员的培训和相关项目的市场调查。

销售的排号期（20**、12~20**、03）内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定一部分客户，同时可以排除一部分虚假购房者。该时期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。

销售的进入期（20**、03~06）可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有一些重要报纸广告。通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。

定价的因素：建筑成本、土地成本、工期长短、财务成本、市场景气指数、利润率、投资回报率、同质竞争者的售价、购房者购买力及支付期限等。

阶段性的价格策：10%低于市价带动景气，快速出售；50%平于市价，稳定投资成本；35%*于市场价格创造利润；5%超*于市价，保留资产或造就知名度。

建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。优惠政策可以在强销期后才实施。

重大节日可以根据实际情况做一定量的特价优惠，还可以赠送物管、停车费等。**促销价可以按50~100元/平米的标准来进行优惠。

针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。

尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现清盘，收回资金，可以做幅度相对较大的优惠。

促销的方式适当而可，不宜太多，太多会造成销售上的混乱和部分客户的不平衡心理。

以销售部坐销为主，适当辅以其他销售方式如行销、关系营销等，但在采取其他销售的同时一定要注意树立项目的形象，不得因采取其他营销方式而使项目的形象受到影响。

销售部引进竞争上岗模式，加大内部竞争 ，提*工作积极性。通过打分方式控制销售人员每一细部行为，进行系统、规范的深层次管理。

⑴管理制度：公司简介、公司规章制度、销售部管理制度、鼓励办法

⑵ 基础知识：**（城西）市场概况、项目的概况

⑶ 项目理解：销售价格、付款方式、装修标准、配套设施、工程进度、周边社区配套设施分布、主要参照楼盘比较

⑷ 策划构想销售基础 ：营销策划总体思路、销售基础知识培训（营销理念、消费者心理、怎样接近顾客、如何介绍产品、怎样说服顾客、销售禁忌）

⑸ 市场调查 ：实地踏勘、并写出市场分析

⑹ 市场调查、个人项目理解演讲：通过市场调查及对项目自身的理解，指出本项目的优、劣点，并提出建议性意见。

⑻ 综合训练：答客问强化训练、销售技术强化训练（签订认购书、签订合同、价格计算、付款方式计算、办理按揭等）

⑼ 销售氛围现场管理：展销期人员配合、日常销售人员配合、营造气氛的销售技巧、现场管理

⑽ 辩论研讨：对疑难问题逐一解答，并针对本项目提出自己的看法。

⑾ 实操演练 ：模拟演练一个交易流程

⑿ 纠正检查 ：对培训中出现的问题进行逐一纠正护壁人工挖孔桩工程施工方案，并检查各项准备工作。

在总的销售策略上以“稳、准、佳”作为基本的指导思想，做好充分的销售准备，同时制定稳健性和差异化的价格策略，制定明晰的销售计划将对项目起到很大的销售保障作用，同时在营销上应采取符合项目特点和有集建特色的策略，为企业和项目的品牌之路创造条件。

第三章 项目选址及规划条件

本工程项目用地位于**市**区**乡中坝二、三、四、八组3号地块，东临铁路两环线，北临**公路。

整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成**大道和**公路之间的居住建筑集群。

本地块北边紧邻**公路的*架桥，**公路为干线公路，常有重型车经过，交通流量巨大，并且地块处在入城方向的上坡区域一边，汽车上坡加油，噪音非常大。桥下是一个公交中心站的备用地，也将是较强的噪音源。东侧用地红线30米外，是铁路**枢纽西环线，(含**、**两联络线)工程(目前交通频率为每天十七次)。而且**市近年来正在推动火车公交的交通战略，随着地铁的贯通，西环线必将承担更大的交通负荷，火车通勤频率将大幅度提*。西侧是刚形成的一条20米宽的次干道，在桥下与公路桥下的辅道成直角连接，向右转进入下穿辅道可直接进入内城方向。方便但并不顺畅，并且公交车站又位于交通节点处，必将形成较大人流。

可以说整个场地交通较为方便景观全套标准化内容-通用-全民健身场地模块，但几乎被强噪音包裹，作为居住用地场地条件较为严峻，因此解决噪音干扰成了本项目的重要问题。