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东盛地产新浦新区地块投资发展研究报告

东盛地产新浦新区地块投资发展研究报告简介

报告通过对区域房地产市场的供需分析、竞品项目调研以及未来人口增长预测，判断该区域住宅需求将持续上升，尤其改善型住房产品存在较大市场空间。同时，结合国家新型城镇化战略及地方对新区发展的政策扶持，项目具备较强的抗风险能力与升值潜力。

报纸是消费者获取房地产信息的主要媒体，其次是户外大牌和电视广告，而通过朋友介绍获得房产信息的比例大于户外大牌和电视广告，中小城市客户口碑宣传效果较好，如何在这方面寻找到宣传的突破口，即降低宣传成本又效果明显。

9. 被调查者购房选择付款方式情况如下：

按揭购房的比例远大于一次性付款的比例，按现在银行按揭政策，项目封顶才能办理按揭，如开发公司要想加快前期资金回笼速度db11／t 1391.1-2017 网格化社会服务管理信息系统技术规范 第1部分：总则，建议可引导部分客户分期付款。

10被调查者需要的办公楼或商住楼带卫生间和厨房的情况如下：

带卫生间和厨房的办公写字楼是办公写字楼开发的一种新的模式，他区别与一般的商住楼，商住楼是把住宅的功能延伸到办公，而带居家功能的办公写字楼是使办公的功能得以延伸，引领一种新的办公生活。

12. 被调查者需要的办公楼或商住楼的装修情况如下：

消费者对办公物业的选择多数为简装，占47%，选择毛坯的也占到42%，选择精装修的很少，仅11%，所以办公物业开发到底是毛坯还是简装视项目定位的档次而定，如果定位为中高档办公写字楼，应考虑简装。

13. 被调查者需要的办公物业配置情况如下：

宽带是必须配套的项目，100%的客户要求通宽带，有线电视和中央空调则视项目的定位而定。

14.如果25层，被调查者选择的楼层情况如下：

如果纯粹楼层选择来看，大多数客户选择中间层，选择20层以上的客户比例最少，所以高层办公物业在定价时不能一味根据楼层系数来定价，应具体结合目标客户的选择来确定楼层价位

15. 被调查者希望办公楼会所配备情况如下：

被调查者希望办公楼会所配备服务设施按客户选择比例由大到小排列如下：1、健身房 2、商务中心 3、咖啡厅 4、书吧 5、茶社 6、游泳池

被调查者的背景情况研究

被调查者的性别情况如下：

被调查者是否为本地人的调查情况如下：

被调查者的年龄情况如下：

被调查者的年龄情况如下：

被调查者的家庭年总收入情况如下：

2、项目定位应以自用型客户的需求作为参考重点，同时兼顾投资型客户的需求

3、本案在产品定位上，应在目前新浦区办公物业基础上有所拔高，适度高于目前客户的需求期望，重点为两方面：

A：硬件设施和相关配套上（如电梯、车位、空调、智能化、会所…）

B：物业管理服务的项目和服务的质量

5、结合目标客户的需求和作为办公物业的销售市场和租赁市场的双重市场特点，本案宜做成简装，客户自配办公设备即可办公。

八、重点可类比项目的研究分析

我们通过对连云港办公写子楼物业的调查，对四个高层办公楼项目做了重点的研究分析，这四个项目也是连云港办公写子楼物业的代表项目，其中新浦区有“龙河大厦”和“祥源国际大厦”；连云区有“阳光国际”和“大陆桥国际商务大厦”

销售市场不理想，三年时间仅售出30%。原因为：1、以前为烂尾楼，消费者有接受障碍；2、区位条件不太理想；3、不能办理按揭，投资门槛高；4、目前售价相对过高

租赁市场较好，目前出租率90%以上。原因为：1、项目外在形象较好，感觉比较上档次；2、物业管理较规犯 ；3、配有计量式中央空调

外墙采用大理石和玻璃幕墙，外在形象较气派，满足部分注重企业形象的客户需求；分户计量式中央空调，方便实用；

销售市场较好，售出率达99%。原因为：1、区位条件较好，区域人气汪，商业氛围浓；2、最小户型50㎡，；3、销售价格相对较低，投资价值较大

租赁市场一般，目前出租率约80%，远低于92.3%这一平均数。原因为：1、电梯少，速度慢；2、物业管理不到位；3、进驻单位较杂乱

在户型分隔上尽量能做到自由分隔，满足不同企业的需求，定价结合项目的未来租金回报，尽量体现项目的投资价值，多吸引投资客户。

销售市场好，办公物业还未开盘基本上全部预售完。原因：1、区域发展潜力大；2、靠近大海，外部景观好；3、项目性价比较高；4、主动出击，上门拜访的销售方式。

项目定位迎合了目标消费者的需求，即不过分超前，又不落后于时代，且相当有竞争力的定价；发挥销售人员的潜能，主动出击的销售方式，更直接有效。

未建之前，先全面搜索市场，降低开发商投资风险。

销售情况一般 ；原因为：1、定位高端，市场面较窄； 2、户型最小117㎡，单价过5000元/平米，单套总价60万以上，投资型客户少

项目定位明确，为连云港首家5A智能化甲级写字楼，打造连云港国际化商务平台，项目运作专业化，上海中原做项目策划，上海东湖物管做物管顾问…

2、连云港目前办公写字楼市场处于成熟期的初级阶段，新浦办公写字楼物业层次滞后于市场需求，可提升的空间较大

4、投资型消费是目前办公写字楼市场的消费主体，受房地产发展周期和国家宏观调控的影响，消费者对住宅和商铺的投资比例会有所下降，办公物业的投资价值得以显现。

5、伴随消费者需求的升级和市场竞争的升级，办公写字楼的开发也开始全面升级

6、未来一两年，连云港办公写字楼物业整体价格将大幅攀升

7、办公物业开始出现细分市场，市场定位这一概念将在办公写字楼的开发中显示其核心能量

8、从区位特点来看，墟沟国展中心区域无疑是连云港中高档办公物业开发的黄金区位，本案不宜跟该区域物业形成直截竞争，从市场产品定位上就需拉开一定的距离。

第二章 项目分析篇

本地块位于上图新区朝阳路近东盐河段，新区的开发高潮依然在火爆进行当中。连云港市政府的新行政中心已于今年上半年正式启用，该区在连云港市总体规划中的新行政，文化、教育核心区的功能已经形成。区域发展潜力较大，发展前景较好。

《连云港市新区控制性详细规划》规划：东起宁连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，总面积约6.75平方公里的区域为连云港市市级行政中心、市级文化中心及功能合理、交通便捷、环境幽雅、各项配套设施齐全的城市生活新区。高标准的市政、绿化、配套工程已初具规模，总体条件的优良，连云港市目前中高档的住宅区多聚集于此区。

新区经过近两年的发展，已经初具雏形，交通主干道也基本成形。据政府发布2005重点市政工程看，郁洲路，解放路的续建工程已经展开。目前到达新区有一路公交车，伴随该区域人气的增长，多路公交线将开通，因新区距老城区有一定的距离，如果没有代步工具，目前出行会有一定的阻力。

4、 区域配套及商业氛围

目前项目周边市政配套基本成熟，但公共交通、商业、生活、教育配套等都很不成熟，然而随着该片区房地产开发的深入，人流的汇聚，将终究会得到相应的改善。

本区域生活配套及商业氛围形成的发展预期：

（一）、S─竞争优势（strength）

本项目所在的区域为连云港市总体规划中的新行政，文化、教育核心区，而且本项目所在的地段为新浦新区的商业中心的核心区，区位优势明显。

如今的新浦新区是政府重点开发的地块，政府的很多重要部门都搬到新区。而本项目就地处新市政府对面，周围分布着检察院、法院等等，这不仅反映出该地段的良好开发前景，而对于写字楼中的办公单位来说，这方便了工作中与政府部门的沟通联系。

本项目沿路依河（朝阳路和盐河），距云台山不到两公里，周围新浦区中高档住宅的集中区，环境及空气质量明显优于老城区，空气自然清晰。

新浦新区是在政府的大力支持下目前重点开发的区域，随着政府的很多部门的搬至，充分体现了政府对新区的开发力度。在这样的政策环境下，新区的发展必将是欣欣向荣

本项目是由东盛房地产综合开发有限公司开发的，其公司实力雄厚，在连云港的项目已经得到众人的认可，形成连云港市的房地产开发品牌，在港城已经留下了很好的口碑。

本项目的建设设计高度可达到100米，总建筑面积5万多平米，建成后将成为连云港新区的的标志性建筑，在规划及景观等方面具有较大的想像和发挥空间，可以很好的提高项目的影响力。

1、发挥项目独有的自然景观的优势，合理规划设计，扩大项目的竞争优势；

2、发挥规模优势，打造连云港新浦新区地标建筑，提升项目的影响力和品牌形象。

3、营造连云港新的行政、文化、教育、商业核心区的区位概念，提升项目 的投资价值

4、充分发挥政策优势，利用政府的开发重点，提升本项目的卖点；

（二）、W─劣势（weakness）

1、本项目处于正在开发的阶段，热火朝天的新建场面影响了项目周边环境，周边工地施工造成的杂乱、混杂等对本项目有负面影响mz／t 052-2014 自然灾避灾点管理规范(新标准号yj／t 23-2014)，看楼客户心理容易造成一定的落差。

项目处于新城区，与人口密集的老城区有一定的距离，昭示性相对较弱，在宣传上受到限制，项目信息经过性口头传播几率小。

由于与人口密集的老城区有一定的距离，展示、包装、广告等投入增大。

3、目前该区域处于发展初期，周围交通不便，人气不足，配套不成熟，商业氛围处于真空状态，对办公物业的潜在消费者的选择阻力较大

4、加强工程质量与进度透明度，销售承诺及时兑现，维护开发商与顾客的情感关系，同时促进开发商的品牌和口碑传播；

5、提早项目的市场预热时间，并在市中心设楼盘展示点，现场设示范单位，销售员以主动出击的外勤业务人员为主。

（三）、O─机会（opportunity）

目前省政府将苏北的发展作为推动江苏省下一轮经济高速发展的着力点，连云港是带动苏北发展的龙头城市，成为省政府扶持的重点城市，连云港迎来了大发展的最佳历史时期木（钢木）屋架施工工艺标准，同时也为连云港办公写字楼发展带来了机遇

目前连云港市场已普遍接受写字楼办公，前几年量的积累必然有一个质的飞跃；同时现在连云港新浦区的写字楼不管是物管服务还是配套设施，都不能令客户满意,新浦区办公写字楼市场潜力较大