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某地块土地使用权竞买可行性研究报告

某地块土地使用权竞买可行性研究报告简介

（2）优化方案还需经过建筑总平面布置规划才能确定。所以还不能作为经济分析参数。

(3)优化计算筛选了所有可能的产品结构组合，计算结果科学严谨，工作量巨大db31／ 742-2013 防水卷材单位产品能源消耗限额，全过程均由计算机完成。

第三章 初步规划与方案优化

产品初步规划的目的主要是通过建筑平面布置，根据初步优化指明的产品定位（方向），验证初步优化的产品方案在技术上是可行的，或经过微调之后确定产品数量，估算工程量。从而使确定的产品方案在技术上是可行的，经济上是合理的。

画出总平面布置图，并标明用地面积、各种产品的建筑面积、道路面积、总户数、各种辅助设施建筑面积、车库面积、绿化面积、总建筑面积、容积率，以及其它规划条件要求的内容。

根据规划条件及方案优化初步结果，本例做了三个方案的规划设计，方案三是参考理论优化值设计的，规划见图1、图2、图3。规划指标详见表11，方案比较见表12。

方案比较结论与上一章优化的结论一致，方案三的三种产品的数量也与方案优化理论值基本相近：独立别墅12250平方米（优化的理论值12580），多层住宅29900平方米（优化的理论值28494），中高层住宅19140平方米（优化的理论值21280）。

方 案 比 较 表

“别墅+多层+中高层”既可满足规划条件，又能满足消费者对多层住宅的需要（多层最热销），同时又能提高容积率使之接近于规定的上限，可提高经济效益。故为推荐方案。

投资是房地产开发项目经济评价的三个（投资、数量、售价）主要参数之一。

投资包括：建筑安装工程费用、土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。

土地费用是本阶段可行性研究需要通过经济论证确定的参数，先确定一个起算价，本项目起算价14600万元，经过经济评价临界点分析确定最高限价。

建筑安装工程费用包括电梯等设备及安装费用。当售价中含精装修时，还包括装修费用。根据每平方米造价统计资料估算。由于建筑材料价格比较稳定，估算的造价其误差不会很大。

前期工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用，根据已竣工项目的统计指标估算。

财务费用，资金筹措方案不同差异较大，只能根据资金平衡分析确定。用软件分析，此项费用由计算机自动计算。

不可预见费一般与单项工程造价关系比较密切，按照总投资（不含财务费用、不可预见费）的2～5%估算，估算600万元。

全过程由软件计算，初步计算结果详见表13。土地费用、土地契税及财务费用待经济分析确定，土地契税税率4%。

投资分类是将项目总投资分配到每种产品，并根据产品的属性形成资产，若出售、代建的产品，将形成流动资产，随产品销售收入的实现，转为经营成本；若产品出租或三产经营，则其投资形成固定资产，通过折旧形式计入成本。因此，投资分类的目的是为了准确地核算经营成本。

投资分类遵循权责发生制原则，即产品直接发生的投资，应该直接归类，如单项工程投资，本项目按照单项工程中不同产品的面积分摊；需要分摊的投资，按照投资与产品相关的程度合理分摊，如土地费用，根据不同产品占用土地面积分摊，其它费用，根据每种产品的单项工程投资分摊，等等。

分摊结果形成产品的开发成本。全部由计算机自动完成，报表略。

为更准确地安排投资计划，每项投资费用分别进行。根据合理的原则分配到每一期。本项目遵循下述原则：

1、单项工程投资的使用，从开工到竣工验收，每期平均分配（假设均匀用款）。

2、土地费用的使用计划，分三次半年左右付清土地价款。

3、前期费用从第1期开始至最后一个单项工程竣工验收,每期平均用款。

4、基础设施、公共配套设施、开发期税费、其它工程费用、间接开发费，从项目开工至竣工验收，每期平均投入.。

5、管理费用,从第1期开始至最后一笔房款收到为止,每期均匀用款。

6、销售费用,从项目产品开盘销售到最后一笔房款收到为止,每期均匀使用。

7、不可预见费,按建筑安装工程费用比例安排计划或按全部投资分配。

计划安排均由计算机按上述原则自动完成，产生投资使用计划表，报表略。

第三节 销售收入及销售税金计算

投资、数量、售价是房地产开发项目三个最重要的参数，而销售收入是数量与售价的乘积，可想而知销售收入、销售税金及附加的计算是多么重要。为确保收入计算的准确性，根据本项目的特点，重点把握下述几点：

确定产品的销售计划，即安排产品从开盘开始至全部产品售完为止的时段内每期的销售比例和数量。一般都是呈递减规律，本项目在确定开盘时间和销售期数后，由计算机按双倍余额递减规律安排每期销售比例。

各期销售的产品收款可能不一样，期房和现房就不同，现房可以要求在一个季度内付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。分期收款的比例，一般说来，期房需要分若干期收款，竣工交付使用后全部付清，因此，一般的做法，签定合同付款30%，结构封顶之后付款比例达到70%，竣工交付使用再付余下的30%。

4、收入及税金计算

营业税率5%，城建税、教育附加分别按营业税金的7%、4%征收。收入及税金均由计算机自动完成计算。

销售收入计算完全模拟房地产企业实际收款情况，每期售出的期房分若干期收款。

本项目的销售计划参数见表14“销售产品基本信息”。

注：经营方式：1.出售；2.出租；3.三产经营；4.代建；

第四节 资金筹措计划的编制

项目的主要资金来源有：资本金、借款、预租售收入。资金筹措原则，先用资本金和预租售收入，不够再考虑借款。

第五节 土地基本报价方案

土地基本报价方案是设定投资、售价、销售量等因素不会变化的条件下，通过财务分析，计算每个报价方案的经济评价指标。

用M星土地报价软件自动计算，根据事先确定的“土地起算价格”、“报价方案每次加价幅度”自动测算报价方案，直至出现亏损为止。将全部报价方案列表打印。详见表2“土地基本报价方案”。

本地块起拍价12000万元，按14600万元起算， 每次加价200万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了19个报价方案。列表打印详见表2“土地报价基本方案”。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上一个台阶经济效益降低一定幅度，直至出现亏损为止，很直观。

每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基准收益率不同，加上每个企业家的冒险精神不同，可以有不同的最高限价。建议如下：

当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价15800万元；

一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价16400万元；

基准收益率低于4%可能亏损，报价18200万元，全部投资内部收益率3.56%，将亏损186万元。

第六节 多因素变化土地价格临界点分析

本报告根据专家们对投资、售价同时变化的不同意见，计算了10个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率10%、8%、6%、4%、2%计算了5个土地价格临界点。分析结果详见表3“多因素变化土地价格临界点分析”。

分析认为，本项目的别墅单位造价1200元和售价9200元是有较大可能的，建议采用改组合的分析结果，即：

当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取10%，建议的土地最高报价17097万元；

一般情况下基准收益率8～10%为宜，建议的土地最高报价17765万元；

本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点、内部收益率期望值、达到基准收益率的概率和收益率小于0的概率。将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算结果详见表4“风险决策指标（概率分析）”。结论如下：

综合上述分析，建议以风险分析的结论为主，建议的最高报价17800万元。

土地报价可行性研究案例原始数据

文件名： AL2

项目名称：

填表人：

审核人：

日 期： 年 月 日

苏州M星软件科技有限公司

第一部分 产品方案初步优化

注：报价方案每次加价幅度>0为土地报价分析，报价方案每次加价幅度=0为可行性研究

注：只需输入容积率或占地面积中一项，另一项计算得到，容积率用于分配土地费用，不输此项数据则土地费由人工分配。

注：经营方式：1.出售；2.出租；3.三产经营；4.代建；开竣工时间，自动转入，不必输入。

控制：宽限期必须>0,若=0则报警提示。

注: 投资使用计划由投资计划表自动转入.

塑料门窗安装施工工艺标准 资金筹措计划自动合计, 资金筹措计划=2.1自有资金+2.2借款

注：1、基本方案数据自动转入

2、每个项目最多可以有10个组合，也可以少于10个

注：1、基本方案数据自动转入

2、每个项目最多可以有10个组合，也可以少于10个

3、每个单项工程或每种产品的概率之和=1，若不等于1报警提示。

表3.3 产品：独立别墅

001.(泽利)恒大北技术标（56p）3.5营业收入及税金计算表