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《城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）是地方性城乡规划管理的重要技术法规文件，由各设区市人民政府或自然资源主管部门依据《城乡规划法》《国土空间规划法（草案）》等上位法，结合本地实际制定并颁布实施。它并非全国统一法典，而是“一城一策”的技术实施细则，旨在将宏观的国土空间规划目标转化为可操作、可审查、可监管的具体建设管控要求。

《技术规定》核心内容涵盖：建筑高度、密度、容积率、绿地率、建筑退界、日照间距、停车配建、公共服务设施配建标准、地下空间利用、历史风貌保护控制、海绵城市与绿色建筑技术要求等关键指标。其本质是规划管理的“技术标尺”，为建设项目选址、方案审查、工程许可、竣工验收提供法定技术依据，确保城市建设在安全、宜居、公平、可持续的轨道上运行。

解读该规定需把握三个维度：一是法定性——其条款具有行政约束力，违反即可能导致规划许可被撤销；二是地域性——不同城市因地形、气候、文化、发展阶段差异，指标设定迥异（如山地城市严控高差与边坡，历史文化名城强化风貌协调）；三是动态性——随国家政策更新（如“双碳”目标、15分钟社区生活圈、适老化改造）持续修订，近年普遍强化了低碳节能、无障碍设计、充电桩配建、儿童友好空间等新要求。

实践中，建设单位、设计院、审批部门均须精准掌握本地《技术规定》最新版本及配套解释文件，避免因技术参数不合规导致反复修改、审批延误。简言之，它是连接规划蓝图与实体建设的“技术翻译器”，是保障城市高质量发展的基础性制度支撑。（498字）

承台（系梁）施工方案(二)《江苏省城市规划管理技术规定》主要内容解读

2、主要大类城市建设用地

（1）居住用地指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星居民居住生活聚居地用地（商品住宅开发、经济适用住房、廉租房建设用地）。1）一类居住用地（R1）指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；2）二类居住用地（R2）指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地；3）三类居住用地（R3）指设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或与其它用地有交叉的用地。4）四类居住用地（R4）指简陋住宅为主的用地。

江苏省控制性详细规划编制导则(2006)新增：

居住用地（R）增加中类（Rx）宿舍、公寓用地　小类（Rad）单身宿舍用地　（Ral）老年公寓用地（Raj）酒店式公寓　增加中类（Rc）公共服务设施用地小类（Rcz）小区综合公共服务设施用地（Rcj）小区教育设施用地　小小类（Rcj0）幼托用地（Rcj1）小学用地　（Rcj2）初级中学用地　　（Rcj3）九年一贯制学校用地　（Rcj4）高级中学用地　增加中类（Rb）居住商业混合用地(居住用地内)

指居住区级及以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中小区级、组团级的公共服务设施用地。1）行政办公用地（C1）行政、党派和团体等机构用地；2）商业金融业用地（C2）商业、金融业、服务业、旅游业和市场等地，3）文化娱乐用地（C3）新闻出版、文化艺术、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地；4）体育用地（C4）体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；5）医疗卫生用地（C5）医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；6）教育科研设计用地（C6）高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括各类中小学、幼托用地。

江苏省控制性详细规划编制导则(2006)新增：增加中类（Cb）商办混合用地商业办公混合用地　（Cr）商住混合用地(居住用地外)原中类（C9）其他公共设施用地增加小类（C9s）社会福利设施用地　(C9z)宗教活动场所用地　

（3）工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地和少量非经营性宿舍及其附属设施等用地，但不包括职工住宅用地。1）用地分类一类工业用地(M1)对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；二类工业用地(M2)对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；三类工业用地(M3)对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地；2）规划标准人均工业用地指标10～25㎡。(4.2.1条)工业用地占城市建设用地比例15～25%。(4.3.1条)

参考：工业用地规模预测方法工业用地比例、人均工业用地面积、工业用地产出率。工业区位于城市规划建设用地范围内相对独立的工业用地。补充：工业区配套设施包括生产辅助设施（综合办公、仓库）、生活辅助设施（单身宿舍、食堂）、停车场等。成片建设、相对独立、有一定生活配套设施和生活功能的单身宿舍区应计入居住用地；集中设置的工业区小游园应计入绿化用地；公共停车场应计入道路广场用地。高新技术园区以高科技产品开发为主，兼具科、工贸性质的综合性产业功能区。除工业用地外可安排教育科研用地、商业、贸易、服务业用地。

（4）道路广场用地指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。1）分类道路用地（S1）：快速路、主干路、次干路和支路用地；广场用地（S2）：公共活动广场用地；社会停车场库用地（S3）：公共使用的停车场和停车库用地。2）规划标准城市道路用地面积应占城市建设用地面积的8～15%，规划城市人口人均占有道路用地面积宜为7～15㎡。其中：道路用地面积宜为6.0～13.5㎡/人，广场面积宜为0.2～0.5㎡/人，公共停车场面积宜为0.8～1.0㎡/人。(7.1.5条)

（5）绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。绿地分类：公共绿地(G1)：向公众开放、有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域，细分为公园与街头绿地。生产防护绿地(G2)：园林生产绿地和防护绿地。补充:附属绿地：各类城市建设用地（除绿地）配建的绿化用地；小区游园：居住用地中配建的小区公共绿地；（以上二项不列入城市级建设用地平衡）高尔夫球场绿地：宜列入公共绿地，参与城市建设用地平衡。

3、增加城市用地分类的一般规定

1）新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别。2）新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定。江苏省控制性详细规划编制导则(2006)其他新增城市用地：原大类W仓储用地增加中类：Ww　物流设施用地　　原中类U21公共交通用地增加小类：U21g轨道交通用地　U29其他交通用地增加小类：U29j公共加油、加气站　　原大类U9其他市政公用设施用地增加小类：U9f　防洪设施用地　　U9x　消防设施用地　　原大类E　水域和其他用地增加中类：Es风景名胜区用地　细分为：Esf　风景游赏用地　Esy　游览设施用地

4、建设用地的适建性（1）建设用地的适建性规定条文：2.2建设用地的适建性规定2.2.1各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。2.2.2尚无经批准的详细规划的建设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划（小城市）的规定进行建设适建性划分。2.2.3城市建设用地的适建性规定见表2.2.3。（2）建设用地的适建性调整2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出规定的适建范围的施工组织设计经典范例(二十个鲁班奖的工程)，应对规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。

条文：2.3建筑基地控制指标2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。编制特大城市的中心区详细规划、城市历史街区保护规划时，可根据具体情况对容积率等非强制性指标作适当调整，经规定程序批准后实施。2.3.5建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。（1）容积率：建设基地内地面以上建筑面积总和与基地面积之比。是反映土地使用强度的一项指标。住宅容积率：又称住宅面积净密度，住宅用地上住宅建筑积与住宅用地之比。居住用地综合容积率：居住区住宅用地上住宅建筑总面积加上公建用地上建筑总面积与居住区用地之比。

B、容积率指标规划管理的规定江苏省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》苏建规（2007）150号规定：规划设计条件确定的地块容积率指标，不应突破控制性详规规定的容积率；对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目竣工验收、核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当相符合。土地一经出让、任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率，也不得依据政府会议纪要调整容积率。调整规划设计条件确定的容积率必须符合规定的条件，由建设单位提出申请，说明理由，经专家论证，社会公示（听证）后规划行政主管部门提出调整建议报城市政府批准，经批准后规划部门方可办理后续规划审批。

C、经营性土地出让后容积率指标调整条件

经营性土地出让后容积率指标调整条件必须符合以下条件之一：1）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；2）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；3）国家和省的有关政策发生变化的。

2）建筑密度：建筑基地内各类建筑的基底总面积与建筑基地面积之比率。是反映土地使用经济性的一项指标。住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地之比率。居住用地综合密度：居住用地上各类建筑基底总面积与住宅用地之比率。建筑密度、容积率与建筑层数之关系建筑密度﹦容积率／建筑层数注：对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标

注：《城市居住区规划设计规范》（2002版）用如下表述：（住宅）建筑密度—住宅建筑净密度（住宅）容积率—住宅建筑面积净密度

上海国际航运中心地基加固工程施工方案表2.3.4各类建筑密度、容积率上限指标的注释