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2010年江门市中心城区房地产市场报告

2010年江门市中心城区房地产市场报告简要概述了当年该区域房地产市场的运行状况与发展趋势。受国家宏观经济政策影响，2010年江门楼市在调控与增长之间呈现波动发展态势。年初，在宽松信贷环境和旺盛购房需求推动下，房价持续攀升，成交量显著增长，市场热度较高。进入下半年，随着国家连续出台房地产调控政策，如“国十条”、“限购令”等，投资投机性需求受到抑制，市场逐步趋于理性。

报告显示，2010年江门市中心城区（主要包括蓬江、江海两区）商品住宅供应量稳步增加，新开工项目增多，开发企业加快推盘节奏以抢占市场。全年商品房销售面积同比增长约15%，均价达到每平方米5000元左右，同比上涨近20%。改善型住房需求成为市场主力，中小户型仍占主导地位，但大户型及高端楼盘关注度上升。

区域配套不断完善是推动房价上涨的重要因素。广珠城际轨道即将通车、市政基础设施升级以及教育、商业资源的优化布局，提升了中心城区的居住吸引力。此外，本地居民刚性需求释放以及部分外来务工人员置业意愿增强，也为市场提供了支撑。

总体来看，2010年江门市中心城区房地产市场保持较快发展，虽受宏观调控影响增速有所放缓，但整体运行平稳，供需基本平衡。展望未来，市场将更趋规范，价格涨幅有望逐步回落，进入理性调整期。

2010年db43／t 2056-2021标准下载，江门市中心城区批准预售商品房项目共42个，其中新开盘项目14个。批准预售面积120.20万平方米，其中住宅面积112.22万平方米，同比增加45.4%。住宅合共8601套，月均717套，同比增长37.9%。见下表

今年的商品房供应主要有以下几个特点：

图 2 图 3

2、北新区仍是供应热点，共有13个新批项目，住宅套数占总量的43%。江海板块重新崛起，6个项目占据25%的份额。杜阮和城区的比例有所下降。详见图3

3、国庆节前后开发企业推货最积极，9月单月新批预售已接近全年的四分之一。与09年一样，4月和12月新批预售数量的也较多，其余时间则较为平静。详见图4

4、供应户型结构仍有待优化。全年未有新增保障性住房供应，中小户型普通住宅比例仍偏少，高端产品较多，竞争尤为激烈。别墅则占总量的9.4%，比例有较大幅度的增加。

2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。见下表

今年的商品房成交主要有以下几个特点：

1、成交量小幅回落，成交均价快速攀升。分析近5年的商品房成交情况（图5、6），从成交量来看，06至09年之间的起伏较大，2010年虽受多重调控政策影响，但同比波动却相对较小，依然达到历史较高水平。从价格来看，在经历了09年短暂的“休整”后，2010年又恢复了07年和08年的快速增长势头。

2、 各月成交量受政策影响波动较为明显，见图7。前两个月快速下降，3、4两月缓慢回升，“国十条”出台后5月开始再次回落，7月份跌至全年最低点，8月起触底回升，在多重原因的共同推动下，10月份出现了大爆发，单月成交占全年的两成。“二次调控”使年内最后两个月成交量有所下滑，但下滑速度低于预期。

3、 公寓均价上半年增速较快，下半年有所放缓。1月均价大幅拉升，2月进行了一定程度的修正，但3月开始连续四个月上涨，累计涨幅达13%，7至10月在高位盘整，环比变动均小于1%，11月又开始发力，并终于在12月突破了五千。

4、 别墅成交比例较高，占9%，直接拉高了整体的均价。91至120平方米住宅的成交比例也有明显的增加，是市场上最热销的户型。相比之下除别墅外的大户型份额有所减少。（图8）。

图8 图9

5、区域成交结构变化不大。北新区的优势地位依旧明显，占比超过四成。江海和城区板块各占两成。其余两成则由剩余的四个区域瓜分。（图9）

6、45%的住宅交易均价超过五千元，而09年仅为12%。四千至五千元住宅单价区间的所占成交比例最高。单价四千元以下比例大幅下降，仅占25%，而09年为61%。个盘均价涨声一片，新盘项目高开高走，老盘普遍涨幅也超过10%。（图10）

7、户籍在中心城区的购房者比例比09年下降2个百分点。上半年外地买家比例迅速增加，下半年在相关政策的打压下，外地购房者逐步减少。（图11）

图10 图11

2010年，江门中心城区存量房成交面积72.84万平方米。其中住宅45.19万平方米，同比下降21.8%，合共4847套，月均404套，同比下降20.7%。套均面积93.2平方米，同比略有下降。住宅成交均价2102元校内绿化工程、校内道路及排水工程、标准运动场工程、室外水电安装工程、校内园林景观工程施工方案，同比上涨23.6%。详见下表：

在严厉的调控政策下，虽然各月走势相对平稳，但从成交总量来看，存量房市场受到的影响比商品房市场要大。信贷政策的收紧以及商品房价格的传导使相当部分自住需求受到抑制。（图12、13）

1、2010年，在各种不断加码升级的调控政策贯穿始终的背景下，江门的房地产市场开发和供应比较稳健和理性，货币流动性过剩引发通胀预期进而拉动了大量新增的投资需求，使得市场表现顽强，虽有短期的政策性冷清，但总体成交并未出现08年的低谷。房价向上的势头虽有所遏制，但增速仍在一定程度上偏离了正常水平。房地产市场的稳定健康发展面临着不少的压力和挑战。

2、当保障房的建设不再受到冷落，当一系列深层次的制度性的改革正在艰难进行，我们看到整个房地产行业正酝酿和尝试着转型，挤掉泡沫重新向着健康的方向前进。这有赖于地方政府提高管理智慧，群众逐步转变住房消费观念，舆论媒体继续加强监督，开发企业调整产品结构，勇于承担社会责任。

3、展望2011年，房地产调控不会放松，将继续为2010年尚未达成的目标而努力。保障房建设的全面提速短期内尚不足以对市场构成实质影响，但对会慢慢改变市场的预期。二季度开始随着供应量的逐步扩大，供求关系或将扭转，但市场的不确定性依旧很多，房价过快上涨的隐忧依然存在。

全年中心城区楼盘供应排名前十（按面积、套数）

全年中心城区楼盘销售排名前十（按金额、面积）

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